北京京创律师事务所接受原告钟某的委托，指派我担任本案的代理人，通过法庭审理，现发表以下意见，请予参考。

一，一审法院认定被上诉人发出书面收房通知即视为被上诉人已完成房屋交付，进而判决被上诉人支付逾期交房违约金14496元及利息22241元是错误的。

双方签订的《天津市商品房买卖合同》对涉案房屋的交房标准作出明确约定，现由于被上诉人单方原因致使房屋未能按时交付，其就应依约支付逾期交房违约金。

关于违约金的支付期限问题，上诉人认为应自合同约定交房日起直至使房屋达到约定标准实际完成房屋交付为止，而非以被上诉人发出收房通知日为计算违约金的终止日。因为买卖双方的房屋交付行为并未实际完成，在办理房屋交付过程中，上诉人发现房屋未满足合同约定标准后中止了交房手续的办理，而且，一审法院也确认了房屋入住手续中止办理的事实。被上诉人在一审庭审中也承认针对上诉人提出的各项意见会逐步细致完善。被上诉人在《关于对景杉园1号楼502室房屋交付有关问题的回复函》中针对上诉人提出的质量问题也主动承诺给予相应赔偿。我方也在二审中向法庭出示了被上诉人与其他业主达成的补充协议（实为补偿协议），这更进一步说明了涉案房屋所在的质量为题。基于房屋交付未能完成的事实，上诉人曾于第一时间向被上诉人发出书面函件，请求对方就房屋与约定不符问题作出正面回应，便于完成交房手续，但被上诉人迟迟未能解决，正是由于被上诉人的不作为才导致房屋交付进一步迟延，即使其发出收房通知，也不应视为已完全履行交房义务。作为房屋买卖合同来讲，交付符合标准（约定）的商品房是被上诉人应尽的主要合同义务，既然房屋不符合标准，即被上诉人的主要义务完成情况存在重大问题，上诉人即有权拒绝办理房屋交付，这也符合公正原则。否则，上诉人作为一名普通消费者的权益便得不到任何保障。至于被上诉人所主张的房屋已符合交付标准的问题，其在一审中并未提供任何证据加以证明，对上诉人书面函件所反映问题直至开庭审理也未作出合理解释和说明，很明显，房屋交付未能完成的原因应完全归于被上诉人的不负责任。

尽管双方合同对交房事项作出了相应约定，但该条款完全排除了上诉人（买方）的权利，加重买方责任、免除被上诉人自身责任，依据《合同法》第四十条的规定，该条款属无效条款。因为如依此约定，只要被上诉人发出收房通知，不论房屋是否合乎约定，均视为房屋已交付，这完全限制了上诉人的合法权利行使，换句话说，无论房屋建成何样，买方都要无条件接受，这种条款有违公平应属无效。另外，按照附件五《补充协议》7对《合同》第十一条的补充的有关约定，不是上诉人在收房通知确定的交付期限内未接收房屋，而恰恰是按照通知的要求及时去办理了收房手续，只因被上诉人所交付房屋与合同约定不符，才中止交房过程，责任完全在被上诉人与上诉人无关。维修事项不能作为上诉人拒绝接受房屋的理由，关于这一点，事实上，涉案房屋不是简单的维修所能解决的，如房屋结构的差异、屋面的做法等等，已远超维修的范畴。因此，不应直接适用该补充协议有关房屋交付的约定。

基于此，上诉人认为，一审法院判定的逾期交房期间及违约金的支付数额是非常错误的

二，一审法院以诉请不明确具体为由驳回上诉人要求被上诉人对涉案房屋采取补救措施的诉请是错误的。

由于涉案房屋属精装修房产，因此合同不仅对房屋的结构、屋面、公共大厅等作出明确约定，而且对室内装潢等也有严格约定。经上诉人自己及委托的专业验房公司核验，结合约定标准，发现整栋房屋从内到外存在众多问题（如：合同约定房屋结构为“框架剪力墙结构”变为“剪力墙结构”；约定屋面为“地砖上人屋面”变为“非上人屋面”；公共楼梯间扶手约定为金属栏杆配木质扶手变为不锈钢扶手；主卧“内平开窗”及阳台栏杆高度存在安全隐患；太阳能热水系统未完工；橱柜内明露线未予处理；电器品牌不是合同约定品牌且没有保修文件；室内门窗安装不严；插座无地线；主卧厨房卫生间等室地面不平、墙面空鼓；等等），对存在如此众多问题的房屋，上诉人花费巨资购买，在未进行补救之前是不可能实际交付入住的。既然，合同有明确约定，事实上的房屋未能达到要求，对房屋存在的问题，作为开发商的被上诉人理应积极采取措施进行处理，上诉人也是第一时间便以书面形式告知被上诉人请求处理，但被上诉人一直拖延不办。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人在一审过程中曾以附件形式对上述诉请逐一列出，并在开庭庭审时将上述请求阐明，一审法院以诉请不明为由予以驳回的裁判无事实和法律依据，应予撤销。

三，结合本案的实际情况，我方请求法院委托独立第三方对涉案房屋进行鉴定或由法院组织双方当事人进行现场查勘，以确定房屋是否合乎约定标准。 综上，请二审法院秉公办理，撤销原判依法改判。

此致

天津市第二中级人民法院

代理人

2013年 月 日