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村委会在集体土地上自建房屋出租应认定租赁合同无效

其他2012-03-08|人阅读

村委会在集体土地上自建房屋出租应认定租赁合同无效，村委会只能得到征地补偿，承租人也不能享受城市房屋折迁安置补偿的待遇。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《城市房地产管理法》第2条规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第8条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。实际生活中，有一些都市里的村庄，在集体所有的土地上建房出租牟利，这是违背法律规定的，应当认定租赁合同无效，以维护法律规定的权威。鉴于租赁合同无效，村委会只能得到征地补偿，承租人当然不是征地补偿的对象，也不可能享受城市房屋拆迁安置补偿的待遇。中华人民共和国最高人民法院民事判决书（1999）民终字第36号　上诉人（原审原告）：西安市碑林区红装旅游服饰经营部。　上诉人（原审被告）：西安市统一征地管理办公室。　　负责人：崔新义，该办公室副主任。　　被上诉人（原审被告）：西安市碑林区永宁村村民委员会。　　负责人：常振平，该村民委员会主任。　　上诉人西安市碑林区红装旅游服饰经营部（以下简称红装经营部）为与上诉人西安市统一征地管理办公室（以下简称市统征办）、被上诉人西安市碑林区永宁村村民委员会（以下简称永宁村）房屋租赁、侵权赔偿纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（1994）陕民初字第1—3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。　　经审理查明：1992年3月24日，红装经营部与永宁村签订了《房屋租赁合同》，约定：红装经营部租赁永宁村坐落在西安市长安北路40号70平方米房屋一间，租期三年，租金每年1．7万元，并约定租赁期内由出租方对房屋进行修缮等。嗣后，双方均按约予以履行，1993年2月20日，西安市碑林区工商行政管理局对该合同进行了鉴证。1994年3月25日，碑林区人民政府统一征地办公室（以下简称区统征办）根据市统征办的委托，与永宁村签订了征地协议，代表政府为陕西海润物业发展有限公司房地产开发建设征用永宁村村集体土地19．979亩，由区统征办支付土地补偿费、安置补助费、集体土地原有附着物补偿费共计6 293 385元。协议还约定，由永宁村负责被征用土地上的单位和个人的拆迁，市、区统征办派人协助。同年4月22日，市、区统征办发出联合通告，要求“自本通告发布10日内，凡在被征用土地上与永宁村村委会签订有房地产租赁合同的单位和个人，必须办理完毕合同终止手续并搬离现场。逾期，由政府依法强行拆除，后果自负。”6月1日，永宁村向红装经营部等租赁户送达了永宁村的“通告”，指出：根据西安市人民政府（93）107号文件精神，永宁村位于西安宾馆北侧（原村办企业用地）19．979亩集体土地，已于1994．年3月25日被建设单位正式规划征用，根据建设单位与永宁村签订的协议，永宁村必须在6月17日前将被征用的土地提交给建设单位使用，如在规定之期限内提交给用地单位，每超出一天将按1‰滞纳金给予罚款，所以，请各承租户支持其工作，尽快腾出所占的房屋，在一周内交还给永宁村。该通告发出后，永宁村与各租赁户未能取得一致意见。6月15日，西安市和碑林区两级政府的负责人召集有关行政部门的领导、永宁村的村干部、租赁经营户的代表共38人在西安宾馆召开了永宁村土地征用、拆迁工作协调会议，并形成了会议纪要，确定：合同期满的要依法拆迁，合同未到期的，在不增加永宁村负担的情况下，由永宁村和市、区统征办协调解决。但会后各方仍未达成协调解决的意见。6月26日，永宁村与市统征办现场负责人孙玉林达成委托协议，该协议约定，永宁村把上述被征用土地上的21户承租户的搬迁工作委托给孙玉林等人完成，具体实施方案由孙玉林和市、区统征办商定。6月27日，区统征办、永宁村又与孙玉林达成承包协议，约定由孙玉林将长安北路西侧、西安宾馆北侧、长兴饭店南侧的红装经营部等21户承租户进行搬迁，并约定了承包总费用、时间、人员组成等具体事项。随后，承包人在市、区统征办的指挥、协助下开始做上述21户的搬迁工作，其中17户从市统征办领取了补偿费后自行搬迁。红装经营部等4户因搬迁补偿费用未能达成一致意见，不同意搬迁，遭到永宁村等人采取砸门等强行拆迁措施，双方发生争议。同年7月12日，红装经营部以永宁村为被告向陕西省高级人民法院起诉，要求赔偿房屋装修损失、营业损失，给付搬家补助费等。一审法院受理后，于7月21日下达停止拆除裁定书。8月1日，一审法院请西安市房地产评估所对红装经营部等四承租户的房屋装饰进行造价评估，双方当事人均到现场勘察丈量。8月3日，因红装经营部等四承租户提出永宁村的诉讼代理人孙玉林与评估所的工作人员均是西安市房地产管理局的工作人员，对评估单位提出异议，一审法院又委托陕西资产评估公司进行评估，并同样由双方当事人到场进行了现场勘察丈量。陕西资产评估公司对红装经营部的装饰工程的评估结论为33 592元。8月4日，一审法院裁定恢复对红装经营部等四承租户租赁房屋的拆除，红装经营部即予搬迁，支付搬运费1800元。一审法院在审理期间，决定追加市统征办为共同被告参加诉讼。　　又查：本案租赁合同中所租赁的房屋是永宁村未经批准在自己所有的集体土地上建造的。　　一审法院认为：红装经营部与永宁村房屋租赁合同，系双方自愿签订，并经碑林区工商行政管理部门鉴证，应认定为合法有效，但由于该房屋附着的土地被征用，致使合同无法履行，故应解除该房屋租赁合同。市统征办委托并会同区统征办共同实施征地方案时，对征用土地上的承租户红装经营部未作妥善处理，即联合发布通告，强行限期要求办理合同终止手续并搬离现场不妥。后因红装经营部逾期搬迁又雇佣民工强行对其营业场所进行了部分拆除，构成了侵权，应承担侵权赔偿的民事责任。市统征办在征用永宁村土地时没有充分考虑红装经营部租赁永宁村房屋进行经营活动的实际情况，在其财务会计凭证《搬迁户补偿册》上对红装经营部等四户以外的承租户均做了不同数额的补偿，故对红装经营部的经济损失亦应由市统征办补偿。永宁村作为出租方，在拆迁过程中未告知市、区统征办其与红装经营部的房屋租赁合同尚未期满，同时也未积极协助有关单位处理好与各承租户拆迁补偿等事宜，给红装经营部造成的经济损失亦应承担相应的民事责任。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《西安市城市建设拆迁安置办法》、《陕西省土地管理实施办法》的规定，市统征办应承担红装经营部的房屋装饰补偿费、租赁房屋合同尚未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失。因拆迁造成生产经营企业停产、歇业的，除按规定给予补偿费外，还应按拆迁前6个月的月平均利润计算补偿。红装经营部仅向法庭提供了另行租赁房屋差价及搬运费证据，予以采信；其交纳税票证据不力，依法不予支持；房屋装饰以陕西资产评估公司的评估报告为准。据此判决：一、解除红装经营部与永宁村1992年3月24日签订的房屋租赁合同。二、市统征办于判决生效后十日内向红装经营部补偿房屋装饰费、租赁房屋差价、搬运费共计人民币38 082元。三、驳回红装经营部其余的诉讼请求。案件受理费4546．07元。鉴定费500元，由永宁村承担2046．07元，市统征办承担3000元。　　红装经营部和市统征办对一审判决均不服，向本院提起上诉。红装经营部上诉称：本案应为拆迁安置补偿和侵权赔偿纠纷，一审判决没有依法确认红装经营部是被征用土地上非住宅建筑物的承租人，是合法的被拆迁人，理应得到实际补偿和安置，对拆迁人应当承担何种责任，违法拆迁的侵权人应当赔偿哪些损失，判决中既不明确也不具体；红装经营部已经向一审法庭提供了国家工商税票等证据，应当得到承认，红装经营部的损失应当是547 480．7元；故此，要求本院依法改判。市统征办上诉称：根据《陕西省国家建设征用土地和农村建设用地管理办法》第十条、第十七条，《中华人民共和国城市规划法》第三十一条的规定，永宁村未经审批，擅自建房，所建房屋系违章建筑，不得出租，其与红装经营部的租赁合同应为无效合同；市统征办是代表政府依法征地，其行为合法，没有过错，一审判决认定市统征办构成侵权，让市统征办补偿红装经营部的房屋装饰补偿费、另行租房差价、搬运费等经济损失，于法相悖，按照《陕西省土地管理实施办法》第三十条的规定，给予被征用单位永宁村经济补偿有法可依，而给予租赁房屋的单位和个人经济补偿则是无法可依的；一审判决认定市统征办“在征用永宁村土地时没有充分考虑红装经营部租赁永宁村房屋进行经营活动的实际，对四位原告之外的十七户做了不同数额的补偿，故对四位原告的经济损失亦应由市统征办补偿”，没有法律依据，红装经营部等租赁户所遭受的损失是因其与永宁村所签的房屋租赁合同无效所致，与征地行为没有因果关系，其以自己在经营活动中受损为由要求市统征办赔偿，无任何依据，市统征办给其他17户予以补偿，是自愿协商的，是为了息事宁人，红装经营部等不愿协商，漫天要价，本身就无依据，市统征办拒绝其无理要求是理所当然的；故此，要求本院依法改判，驳回红装经营部的诉讼请求。被上诉人永宁村辩称：红装经营部使用的房屋，是艺林阁未经我村同意擅自转租给他们的，该村从未收到红装经营部的房租，与其没有租赁关系。红装经营部持有的房屋租赁合同是通过不正当手段搞到的，仅起办理工商登记的作用。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、《陕西省土地管理实施办法》第二十七条的规定，市统征办的征地行为是政府行为，永宁村对国家征地无法抗拒，市、区政府也确实多次召开会议落实征地工作，红装经营部等在明知承租房屋占用的土地将要被征用的情况下，不听劝阻，强行装修，要求侵权赔偿于理于法都行不通，根据《房屋租赁合同》第7条的规定，因为不可抗力的原因导致房屋毁损和造成承租方损失的，永宁村不承担任何责任。　　本院认为：红装经营部与永宁村的房屋租赁合同是真实的，在纠纷发生以前，永宁村从未就本案合同主体提出过异议，故永宁村主张其与红装经营部没有签订房屋租赁合同证据不足，本院不予支持；但是，永宁村未经批准在集体土地上擅自建房并出租给该村之外的其他单位用于商业经营，违反了国家有关土地管理法律、法规的规定，该租赁合同为无效合同，一审判决租赁合同有效并予以解除不当，应予纠正。造成合同无效，红装经营部和永宁村均有过错，应各自承担相应的经济损失。红装经营部未经认真审查，租用永宁村擅自建设的房屋进行商业经营，停业损失应当自行承担；永宁村应当知道其所建的房屋不得出租给其他单位用于商业经营，并在明知该房所占用的土地将要被征用的情况下，仍然与红装经营部签订为期三年的租赁合同，并允许红装经营部进行装修，故应补偿红装经营部的装修费用。市统征办委托区统征办和永宁村达成了征地补偿协议，支付了永宁村包括拆迁房屋补偿费在内的征地补偿费，因此，永宁村应在协议生效后按照规定将被征用的土地及地上附着的房屋无偿交给市统征办拆除或者自行拆除。市统征办依法拆除已被征用的土地上的附着房屋属于合法行为，不构成民事侵权。永宁村在房屋拆迁公告公布后，没有妥善终止房屋租赁关系，即开始强行拆除出租的房屋不当，应适当支付红装经营部的搬迁费用。因永宁村对红装经营部承担装修费的补偿责任，则不再承担侵权的民事责任。红装经营部诉请由永宁村赔偿另行租房差价损失的主张，因永宁村不能继续出租房屋是政府的征地行为引起的，且红装经营部对签订该无效租赁合同也有过错，故该部分损失应由红装经营部自行承担。本案是红装经营部与永宁村因房屋租赁合同纠纷提起诉讼，一审判决市统征办应承担红装经营部的房屋装饰补偿费、租赁房屋合同尚未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失等，依据不足，依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：　　一、撤销陕西省高级人民法院（1994）陕民初字第1—3号民事判决。　　二、红装经营部与永宁村1992年3月24日签订的房屋租赁合同无效。　　三、永宁村于本判决生效后十日内向红装经营部补偿房屋装饰费33 592元、搬运费1800元；逾期付款按中国人民银行同期贷款利率加倍计付利息。　　四、驳回红装经营部的其他诉讼请求。　　一审、二审案件受理费共9092．14元，由红装经营部负担2092．14元，永宁村负担7000元；鉴定费，500元，红装经营部和永宁村各负担250元。　　本判决为终审判决。审　判　长　胡仕浩　审　判　员　王文芳　代理审判员　吴晓芳　一九九九年九月二十七日书　记　员　辛正郁

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