1、工程发包方、总承包方和分包分如何签订三方合同？

答：《建筑法》第二十九条规定：建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。工程分包签订三方合同，可以解决工程不规范分包和非法转包的弊病，确保工程质量。在签订三方合同时，总包方作为甲方，分包分作为乙方，建设方作为丙方。重要建材和设备合同也可以签订三方合同，建设方作为甲方，供应商作为乙方，总包方作为丙方。

2、律师接受政府部门委托，如何为不予理睬拆迁判决集体上访等群体性矛盾出具法律意见书？

答：（1）对已经生效的法律文书，应该毫不含糊地维护其严肃性。在一般情况下，不能够在履行或执行过程中随意让步，尤其是各诉讼案件相互关联，一个案件的让步必然引起连锁反应；再则，个案让步并不解决群体问题。

（2）案中和案外和解，不宜与原安置补偿方案有过大的差距。在被拆迁的居民当中，不论是否诉讼，是否上访，应该总体上做到公平，不宜人为的厚此薄彼，否则会引起负面反映，将不利于今后的工作。

（3）在人民法院诉讼的案件，除依法中止审理的以外，人民法院应该在不违背法律程序的前提下尽快审判，尽快以司法程序确认各方当事人的权利义务。

（4）各级人民政府的信访工作，应该按照《信访条例》保护信访人的合法权益。属于政府部门受理的工作转交政府部门，不属于行政机关信访机构受理的信访事项，明确告知其向法院提出。

3、律师在旧城改造拆迁过程中，应该本着哪些原则参与调处群体性矛盾？

答:(1)依法服务原则。律师在办理诉讼或者非诉群体性案件时，必须坚持依法办案，不说出格的话，不办理有违法律或者政策的事情。要立足依法服人和以理服人，力争协商解决问题，防止感情用事和激化矛盾。在接受委托后，要充分了解有关人员真实性请求的内容，运用专业知识，分析其合法性，力争实现其合理性要求。对其不合理要求，则必须做好说服工作，不得助长其非法要求。在接受委托后，承办律师发现委托人坚持追求律师认为无法实现甚至非法的目的，或者发现委托人提供的证据不具有客观真实性、关联性、合法性，甚至涉嫌伪证的，应及时与委托人解除委托手续。

（2）集体办案原则。在办理旧城改造拆迁等群体性案件时，对于案件办理方案、工作计划、重要协议草案，主办律师都应该和专业研习该领域的其他律师进行充分讨论，在研究分析后确定。

（3）教育疏导原则。律师在办理旧城改造拆迁等群体性案件中，要积极宣传法制，坚持做耐心的教育疏导工作，缓解群众情绪，化解双方矛盾，切忌火上浇油、推波助澜。在谈判协商过程中，要根据事先经过集体讨论拟定的方案，通过交谈和交流，努力寻找共同点，及时抓住已经取得的共识，逐步扩大成果，以求达成调解协议。

（4）细致入微原则。在接待来访时，律师要仔细听取争议事实，请求目的、群众人数、思想动态。若准备接受委托，应该核实代表人或者委托人主体资格，查看主要证据，明确委托事项，分析利弊，告知风险。在办案准备阶段，要详细了解案情，包括争议的发展过程、目前的激化程度、双方当事人的态度、有否和解的可能、委托人欲达到的目的。要注意收集证据，并且了解进一步收集证据的途径和方法。另外，律师在办理旧城改造拆迁等群体性案件时，从接待、收案、报告、调查证据、与委托人谈话、集体讨论、出庭直至结案的全过程，律师均应该制作详细的记录。

4、公摊面积群体纠纷发生的原因一般是怎样的？怎样才能够妥善解决？

答：按照规定，商品房的销售面积为套内建筑面积加上公摊的公用建筑面积。套内建筑面积由三部分组成：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。分摊的公用建筑面积为套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数为整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物的各套套内建筑面积之和。公用建筑面积由两部分构成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑物服务的公共用房和管理用房，其建筑面积由各产权人按照比例分摊；2、套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体按照水平投影面积的一半计算分摊面积。购房合同中的建筑面积有暂测面积和实测面积之分。实测面积被多估并在办理证件时要求补缴款项，极有可能导致公摊面积群体纠纷。公摊面积之所以出现错误，可能在于发证机关在测量时把本不应该由业主分摊的部分分摊至业主身上。根据《建筑面积计算规则》，凡已作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

由于造成面积差异的原因复杂，如果律师代理业主贸然提起诉讼，必然会涉及到重新测绘和重新鉴定的程序问题，案件往往旷日持久，同时诉讼、鉴定还会发生费用。与此相比，非诉讼协调办法则是一个稳妥、快速、经济的解决争议的方法。律师在调取竣工图等方式查证确认实测面积发生错误，可以与发证机关、房地产开发公司有理有据地进行协调达成共识，要求重新颁发证件并予以退款，从而妥善解决矛盾。

5、律师如何为房地产公司受让被拍卖的烂尾楼工程出谋划策？

答：律师可以为房地产开发公司提供如下两种建议，并做好相应的服务。

（1）以在建工程转让方式操作。经拍卖取得烂尾楼工程的出让人极有可能尚未取得新的土地使用证、建设用地规划许可证、施工许可证等，故律师可以建议双方先签订转让意向书，由开发公司向出让方支付一笔定金，约定一个办出所有证件的期限，并且明确规定，当条件具备时，双方必须签订在建工程转让合同，否则可以没收定金或者双倍返还定金，并且应事先拟定在建工程转让合同的文本作为意向书的附件，以避免双方日后就正式的转让合同的内容不能够达成一致。

（2）以股权方式操作。开发公司若以股权转让方式进行，不必再设立新的项目公司，也不必办理有关土地使用证、建设用地规划许可证、施工许可证等的更名手续，所以受让股权也是一种不错的转让方式。律师在拟定股权转让合同时，应该注意考虑细节问题并对如何处理作出明确约定，包括已支付的费用清单、已购买的设备清单、尚未支付的配套费用或者货款、所有的设备购买合同和随附资料、工程图纸、工程进度等。此外，还要考虑到一些已经处分的房地产权益，包括是否存有预售、预租情况等。在转让合同中，律师设计付款方式时须注意，除了第一笔定金外，之后的每一期付款均应该以股权转让中的某一环节的手续完成为付款前提，以降低受让方的风险；同时在签约后即由受让方向出让方出具银行保函，证明其具有付款能力并且承诺在合同中的每一期付款条件具备后即予以付款。引入了银行信用，使双方风险均降至最低。对于可能出现的未了债权债务，律师在合同中应该注意明确约定，凡此类债权债务均应该由出让方承担。为界定未了债权债务，合同还应该设定公司全部印章的销毁更换程序。基于原公司印章所产生的所有未了债权债务关系均由出让方承担，而基于新公司印章所产生的债权债务关系则与出让方无关。

（注:文章为本人整理的原创作品，他人转载须经过本人同意。）

作者： 潘顺律师