从一起租赁合同纠纷浅谈“恶意抗辩”

某甲与某乙签订店面租赁合同，双方约定某乙将某小区16号楼15-2号店面租赁给某甲，租赁期从2010年6月1日起永久租赁给某甲租金比同期市场租赁价格优惠20%。合同签订后某甲依照合同约定缴纳了押金，但某乙却未依照约定交付租赁的店面给某甲。某甲为此多次要求某乙履行合同交付租赁的店面均遭到某乙拒绝。为此，某甲特向法院起诉要求某乙履行租赁合同交付店面并赔偿违约金。

某乙辩称，双方所签订合同指向的诉争店面系小区通道，若按合同履行将侵害大众利益，故根据相关法律规定，该合同属无效合同，应当驳回某甲的诉讼请求。

法庭调查查明，该诉争店面实际为小区通道，某乙擅自将通道改建成店面出租，该店面至今仍然在租赁给他人。

现在有两种意见：

第一种意见认为，该店面是通道改建，侵害了大众利益，根据《合同法》第五十二条第（四）项规定“损害社会公共利益的合同无效。”

第二种意见认为，双方签订的租赁合同租赁的标的是15—2号店面，而不是通道，虽然实际上15—2号店面就是小区通道违章改建的，但是某甲并不知情,所以合同是有效的，某乙不能交付15-号店面给某甲就是违约。而且，某乙一方面主张该店面是是小区通道改建，租给某甲就侵害大众的利益，另一方面又将该店面租赁给其他人收取租金，这种行为违反了民法的诚实信用原则，如果机械的套用《合同法》第五十二条第（四）项规定，无形中支持了某乙违反诚实信用的行为，同时对某甲诚信履约的行为却是一种打击，这样是不公平的。某乙属于恶意抗辩，其抗辩的理由不应当得到支持。

笔者同意第二种意见。因为，所谓恶意抗辩，实际上是一种滥用抗辩权的行为，指当事人违反诚信原则，明知道民事行为不符合法律、行政法规的规定，侵害了国家、集体或者第三人的利益但是以欺瞒的方式与对方签订民事合同，之后不能或无法履行合同而出现纠纷后，针对对方的诉讼请求提出抗辩。其危害不仅在于对合同交易制度的破坏，对诉讼资源的一种浪费，同时也严重阻碍了诚实信用体系在我国的建立。当前在合同纠纷诉讼中，一种最常见的表现形式是一方在合同签定后，如果合同的履行对其不利,于是有意不履行合同，待对方提起诉讼要求其履行合同时，再针对对方诉求提出抗辩要求法院确认合同无效，以达到逃避合同责任或追求更大利益的目的。

对于恶意抗辩行为我国现行法律和司法解释都没有明确规定。由于我国法律对恶意抗辩缺乏限制，恶意抗辩的案件时有发生，法律规定的缺乏又同时导致了审判实践中的混乱。

恶意抗辩不应当得到支持，理由如下：

第一，恶意抗辩违反了民法的诚实信用原则，诚实信用原则是民法基本原则，是民事行为应当遵循的帝王条款，对该原则的遵守同时也体现了民事主体基本的商业道德。如果合同当事人在订立合同时明知其行为不符合法律规定，却仍然从事该行为，事后又因为这份合同的履行对其不利而主张合同无效以逃避合同义务，其行为显然有违诚实信用原则，对于此类行为予以支持，无异于鼓励不诚信。恶意抗辩如果得到支持，那么善意一方当事人的合法权益将得不到保护，相反违法行为人不仅不需要承担任何责任，还将获得某种不正当的利益。如果认可恶意抗辩，允许当事人通过恶意抗辩逃避责任，不仅严重背离法律的价值取向，且必将极大的损害法律的权威性。

第二，支持恶意抗辩违背了合同无效制度设立的目的和宗旨。合同无效制度设立的目的主要是为了维护国家、社会等公共利益，提倡社会公共道德。《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，也就是说必须是强制性的规定，而不是任意性的规定，强制性的规定又包含效力性规定和管理性规定，只有违反法律、行政法规的强制性的效力性规定才可以认定合同无效。确认合同无效体现了国家对民事主体所从事的民事进行的干预，合同无效制度主要是防止、制裁违法行为。而在恶意抗辩情形下，违法行为人是主动请求确认合同无效，并希望通过确认合同无效使其获得某种不正当的利益，这种恶意的行为是不能的到法律的保护的。

第三，如果认可恶意抗辩实际就是肯定当事人可以通过违法行为获利，将会纵容违法行为人的违法行为。一方在从事某种违法行为之后，因合同履行的结果对自己不利便可以主张合同无效，一旦合同履行的结果对自己有利便认为合同有效，如果这种合同无效的主张能够成立，则将会起到纵容不法行为人从事违法行为的后果。这就是说，违法行为人完全可以为所欲为，从而使合同无效制度成为其追求某种不正当甚至违法利益的手段。

本案中，某乙将小区通道违法改建成店面出租给他人，当租期到了之后，由于某甲当时在某乙处一次性购买两间店面，加上当时某乙开发的商住楼销售状况不好，为了提高人气，促进房屋的销售和店铺的招商，某乙于是承诺将该诉争的店面永久性租赁给某甲并且租金比同期市场租赁价格优惠20%，双方因此签订了房屋租赁合同。合同签订后，某甲履行了合同义务交纳了2000元定金。但是某甲履行合同义务后，某乙认为永久租赁给某甲而且优惠20%的租金使得自己的利益损失了，故此便不愿履行合同。当某甲起诉至法院要求其履行合同并赔偿违约金时，某乙却辩称该合同租赁的标的物是小区人行通道，因此双方店面租赁合同是无效合同故不应当履行合同且不应当赔偿违约金。另一方面某乙又一直将此通道改建的店面租赁给他人并收取每月每平方米30元的租金至今。显然，某乙的行为就是一种恶意抗辩的行为，不应得到人民法院的支持。

案件审理后，笔者的观点得到法院的支持，法院判决认为，双方租赁合同约定租赁的标的是16号楼15-2号店面，并不是租赁“通道”。某乙在与某甲签订合同时并未告知此店面是通道改建的，某甲在签订合同时并不知道该店面实际上是某乙用通道违法改建的。某乙采取欺诈、隐瞒事实的方式骗取某甲签订合同后又以合同无效为由不履行合同义务是恶意违约，其行为违反诚实信用原则故对其抗辩理由不予支持，并判决合同有效，某乙不能履行合同应当赔偿某甲的损失。