政策背景： 西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，明确规定本市居民限购两套房，内容如下： 限购对象： 已有一套房的本市居民户籍家庭，限购一套房 能够提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套房 禁购对象： 已有两套及以上住房的本市户籍居民家庭 有一套以上住房的非本市户籍居民家庭 无法提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭 房贷条件： 2套房贷首付不低于60% 那么在限购令下，购房人新购的第二套（以上）房屋签订的《商品房买卖合同》是否有效及引发的一系列法律问题成为近日来争议的焦点。 从本案来看，有三个问题值得探讨： 一、合同效力 首先，本人认为该合同的是否有效取决于房地产开发商主体一方在签订合同时是否具备了出卖人所需要的条件及规定，如果开发商在签订该份商品房买卖合同时不存在任何违法法律规定的情形，那么该份合同应当合法有效，原因有以下几点： ⑴ 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。 本案如符合上述的情形，那么按照第四十四条规定，合同当然有效。 ⑵ 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定:　合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 所谓的限购令，只是地方政府的规范性文件，不是行政法规、地方政府规章，更谈不上法律。因此，以此来断定合同自始无效是错误的。 二、合同效力是否溯及既往 退一步讲，限购令并非规范性文件，而是行政法规，甚至法律，那么法律规定是否能溯及既往？ 溯及既往是一个法理学概念，这个概念的产生源于法律需要让大家有可预见性，有预见才能有威慑才能让大家知道犯法的后果。反过来说，如果“法溯及既往”，那法将成为一种恶法，通俗言之即是可以在某个行为之后颁布一个法律从来惩治之，那又是“人治”代替“法治”的社会了，这还是法律诞生的初衷吗？“法不溯及既往”是法律本身的，内在的，基本的一种属性。如果缺乏这一特征，那法律的外在要求就无法实现，法律则将不为法律，成为空谈。 在限购令出台前的商品房买卖合同不应受到无效限制，这才是发布溯及既往的基本理念。 三、是否属于合同情事变更原则 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 该条款实际上对于合同责任做出明确区分，应属公平责任，在双方均无过错的前提下确认合同责任，依据公平原则，双方合理分担，本人认为是比较正确的一种方式。 鉴于目前对于国家调控在法律性质上的界定还比较模糊，存在争议，法院也尚未有权威的终审判决出台，所以限购令导致的合同纠纷尚处于不确定状态，但是通过综合的法律分析来看，适用情势变更的解决办法更为妥当。