案情简介：逾期交房是否构成违约，应解除租赁合同

陈某称，2013年10月1日，陈某、武某就上海市基隆路XXX号汤臣国际贸易大楼1503室房屋签订租赁合同，约定，武某于2013年10月20日至2015年10月19日期间将上述房屋出租给陈某作办公使某；武某于2013年10月20日之前将房屋腾空并交给陈某使某；武某逾期交房超过30日的，则每逾期一日按照应付租金的百分之一向陈某支付滞纳金；一方违约，向另外一方支付违约金人民币（以下币种同）3，800元。上述约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，经陈某多次催促，武某至今仍未交付房屋，并拒绝履行合同，武某的行为已经构成违约。

法院判决：租赁合同解除

经审理查明，上海市浦东新区基隆路XXX号汤臣国际贸易大楼1503室房屋的权利人为武某、俞芳。2013年10月1日，出租方武某（甲方）与承租方陈某（乙方，其委托王燕侨代为签署）就上述房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月20日起至2015年10月19日止，甲方应于2013年10月20日以前将房屋腾空交给乙方使某。乙方应付的定金为3，800元，2013年10月1日支付给甲方定金共计3，800元，如有不足则于一日内补足。在本合同签订之后至租期开始之前如甲方违约，则上述定金由甲方双倍返还乙方，如乙方违约则定金由甲方没收。租期开始之后，上述定金转为租赁保证金。甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使某，如甲方逾期交付房屋超过三十日，则每逾期一日按应付租金的百分之一向乙方支付滞纳金。如甲方逾期超过四十五天，则视为甲方构成违约，乙方有权解除租赁合同，并追究甲方违约责任，甲方应双倍返还乙方定金共计7，600元。

律师说法：如何认定租赁合同是否解除

陈某、武某之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。房屋共有人俞芳虽未在合同上签字，但租赁合同并非对租赁房屋的处分，不以共有人合议一致作为租赁合同成立、生效的条件，基于武某与俞芳的产权共有关系以及身份关系，武某有权出租系争房屋，武某以俞芳未在合同上签字为由主张涉案租赁合同仅为意向合同，缺乏法律依据。《租赁合同》约定，甲方（武某）须按时将房屋及附属设施交付乙方（陈某）使某，如甲方逾期交付房屋超过三十日，则每逾期一日按应付租金的百分之一向乙方支付滞纳金。该条款约定的滞纳金实属逾期交房违约金。本案中，武某未按约向陈某履行交房义务，并以高价另租他人且已实际履行，其行为显属恶意违约，应当承担相应违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。鉴于武某已将系争房屋另行出租并实际履行，基于债权平等性原则，陈某再要求武某履行合同、交付租赁房屋，没有法律依据。虽然武某为本案合同违约方，但鉴于涉案租赁合同客观上已无法履行，且武某亦据此主张解除合同，故涉案租赁合同于2014年1月31日解除。合同解除后，就陈某支付的租赁保证金3，800元，武某应当返还。