2011年，赵某和高甲签订一份借款协议，约定高甲向赵某借款1.5亿元借款期限为半年。借款到期后，高甲未能偿还，为确保债务实现，双方于2015年签订房产抵押协议，约定高甲将其实际控制的成大公司名下的位于旅顺经济技术开发区的阳光学府苑中的部分房屋所有权（合计建筑面积17 421.8平方米）抵押给赵某。后高甲去世，高甲的女儿高小甲与赵某、成大公司就阳光学府苑抵押房产善后处理事宜达成协议，载明：高小甲同意加入承担合计1.8亿余元的债务，各方认可高甲与赵某及其关联方签订的各份协议并确认该债务在2015年2月已经到期，涉案房产所有权抵债价格为7216万元。

因成大公司及高小甲并未履行上诉协议义务，赵某诉至法院。其要求成大公司立即办理涉案房产的房屋所有权登记，并要求新世纪公司协助办理过户登记手续，之后成大公司再将涉案房产所有权过户至赵某名下。审理过程中，法院追加新世纪公司为第三人参加诉讼。

成大公司辩称，称其认可与赵某签订的房产抵押协议，但涉案房产没有登记在成大公司名下，成大公司没有处分权。同时，涉案房屋因没有交齐相关税费，故缺少竣工验收的相关手续，所以不能将涉案房产过户到成大公司名下。因此，其不同意赵某的诉讼请求。

新世纪公司针对赵某的起诉陈述称，其与成大公司就涉案房产进行了网签，预告登记在成大公司名下，但双方仅是有意向，并不意味着房屋买卖合同成立，成大公司没有支付购房款，故房屋所有权人是新世纪公司，不是成大公司，因此不同意赵某的诉讼请求。

诉讼中，赵某提供的商品房预售许可证上载明涉案房屋的预售单位为新世纪公司，国有土地使用证上载明的土地使用者为新世纪公司，建筑工程施工许可证上载明的建设单位为新世纪公司。

北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师认为：

虽然成大公司是涉案房屋的预售登记人，但是其仅是与开发商新世纪公司签订有房屋买卖合同，实际并未支付价款，涉案房产的相关证据显示房屋的所有权人仍然是开发商新世纪公司。虽然成大公司与赵某签订有抵押合同，其亦同意将房屋过户给赵某或其指定第三人，但新世纪公司并无配合义务。在成大公司对涉案房屋没有处分权且新世纪公司不予认可的情况下，赵某主张由成大公司办理涉案房产所有权证书，新世纪公司予以配合，之后由成大公司再将涉案房产过户至其名下的诉讼请求没有事实及法律依据。最终，法院判决驳回了赵某的全部诉讼请求。

北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师提示：

预售登记备案与预告登记虽然有一定联系和相似之处，但也有明显的区别。

法律属性不同。预售登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记制度是不动产登记制度，因此两者的法律效力也不一样。预告登记在法定期限内具有一定物权公示效力，而预售登记备案只具有债权合同公示效力，购房人如想进一步取得相应物权公示效力，必须在合同登记备案之后再进行预告登记。

申请主体不同。预售登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的，换言之它是开发商的一项义务，开发商如不履行该义务将会受到行政处罚。而预告登记是在双方合意之下申请的，不具有强制性。在双方达成合意后可以申请登记，也可以不用申请预告登记；双方达成合意后如果开发商不按照约定与购房人一起申请时，购房人也可以单方申请预告登记。

适用范围不同。预售登记备案只是适用于商品房预售合同，适用范围较窄。而预告登记则适用于预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等多种情况，适用范围较宽。

实施顺序不同。预售登记备案行为在前，而预告登记在后。预售登记备案起源于1995 年起实施的《城市房地产管理法》。而预告登记起源于2007 年10 月起实施的《物权法》。《物权法》实施之后，特别是2008 年7 月《房屋登记办法》实施后，预售登记备案制度的作用主要是和预购商品房预告登记制度相衔接，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。