由借款合同转为商品房买卖合同，是否有效？

作者：汪高峰律师团队

概念识别:

借款合同：借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

实践问题：

现实生活中，当事人双方为了使借款合同关系的发生，通常约定高额利息，进行借款合同担保等方式。

注意事项：

1、当事人双方所约定的利息应当符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定。

2、当事人有时签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，在借款到期时债务人没有还款，出借人不能向法院请求履行买卖合同。当法院按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后，借款人如果不履行生效判决所确定的金钱债务，借款人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。

相关法条：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的规定》第二十四、二十六条

第二十四条　当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

第二十六条　借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

　　借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

问题：

借款合同转为商品房买卖合同，是否有效？

引入案情：

裁判要点

　　借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

基本案情

　　原告汤某、刘某某、马某某、王某某诉称：根据双方合同约定，新疆某房地产开发有限公司（以下简称某公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，某公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、某公司向汤某、刘某某、马某某、王某某支付违约金6000万元；二、某公司承担汤某、刘某某、马某某、王某某主张权利过程中的损失费用416300元；三、某公司承担本案的全部诉讼费用。

　　某公司辩称：汤某、刘某某、马某某、王某某应分案起诉。四人与某公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。

　　法院经审理查明：汤某、刘某某、马某某、王某某与某公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对某公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与某公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因某公司未偿还借款本息，双方经对账，确认某公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定某公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给某公司。汤某等四人提交与某公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

裁判结果

　　新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2号民事判决，判令：一、某公司向汤某、马某某、刘某某、王某某支付违约金9275057.23元；二、某公司向汤某、马某某、刘某某、王某某支付律师费416300元；三、驳回汤某、马某某、刘某某、王某某的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，某公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第2号民事判决；二、驳回汤某、刘某某、马某某、王某某的诉讼请求。

裁判理由

　　法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，某公司与汤某等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在某公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期某公司难以清偿债务时，通过将某公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。某公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且某公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，某公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤某等四人以某公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求某公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令某公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

案例来源：指导案例72号

汤某、刘某某、马某某、王某某诉新疆某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案　

实务经验总结：

当事人之间从事经济活动必须合理规划，在订立有关合同时，必须谨慎。因为每一份合同都涉及当事人巨大的经济利益，因此要做到对合同的严格把关，做到风险可控。

汪高峰律师团队在民商事法律实务方面，诉讼经验十分丰富，擅长重大疑难案件诉讼，始终保持着为重大复杂疑难案件提供整体高效解决方案的初心。