业主大会未成立时，物业服务企业能否单方提高经过备案的物业费？

作者：汪高峰律师团队

概念识别：

物业服务合同：物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

实践问题：

在物业服务活动中，物业服务的质量、服务费用等问题是比较容易发生争议的问题。

1、前期物业服务合同并非由业主签订，合同是否对业主有效？

2、业主能否以物业服务质量不满意为由，拒绝缴纳物业服务费呢？

3、业主能否以房屋有质量问题，拒绝缴纳物业服务费？

问题简答：

1、业主并不直接参与前期物业合同的订立，房屋买卖合同应当包含前期物业合同内容，前期物业服务合同内容对业主有效。

2、物业服务质量标准由物业服务合同明确，业主可以对物业公司不完全履行物业服务的部分，拒绝缴纳相应的物业费。

3、房屋买卖和物业服务分别属于两个不同的法律关系，因此，不能以房屋有质量问题，拒绝缴纳物业费。

案情引入：

裁判要旨

业主并不直接参与前期物业合同的订立，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，房屋买卖合同应当包含前期物业合同内容，前期物业合同因此转化为买卖合同对业主产生效力。同时，基于物业服务的公共性，业主通常在事实上接受了物业服务，在纠纷发生前，业主可能实际交纳了物业费，可视为业主以其行为认可了与物业服务企业间的合同关系。物业费价格的调整属于对合同内容的变更，任何一方需变更合同内容，均需与合同相对方协商达成一致才可。

因此，在业主大会未成立情况下，物业服务企业未与业主进行协商，单方申请备案调整的物业费价格标准对业主没有约束力。

基本案情　　1、2013年，某物业公司与曲靖潇湘新区二期的建设单位签订了前期物业管理服务委托合同，合同收费标准项下约定：“双拼、联排、叠层住宅：1.0元/平方米·月。

2、2015年，某物业公司以每月1.3元/平方米向曲靖市麒麟区发改局就物业服务费标准申请备案并获备。

3、2016年，某物业公司遂以1.3元/平方米每月的标准向业主收取物业服务费，部分业主按该标准交纳了物业服务费。但王某某、李某某夫妻二人认为其与某物业公司未签订物业服务合同，不存在合同关系；某物业公司上调物业服务费价格未与二人协商，备案价格只是政府指导价，对王某某、李某某没有约束力，因此拒绝按每月1.3元/平方米的标准交纳物业服务费。双方因此产生纠纷。

4、某物业公司认为，小区三分之二以上业主已按1.3元/平方米的标准交纳了物业服务费，该标准对包括王某某、李某某在内的全体业主具有约束力。某物业公司遂诉至法院，请求判令王某某、李某某按1.3元/平方米每月交纳2016年、2017年的物业服务费，并按前期物业管理服务委托合同的约定承担违约金。　　 审判结果 　5、云南省曲靖市麒麟区人民法院经审理认为，王某某、李某某是曲靖潇湘新区二期的业主，某物业公司为该小区提供了事实上的物业服务。在业主委员会成立前，某物业公司依据麒麟区发改价格备案(2015)23号文件，按政府指导价要求王某某、李某某支付自2016年1月至2017年12月的物业服务费7320元理由正当，具有事实和法律依据，予以支持。关于某物业公司违约金的主张，因双方在交费标准上有争议，导致物业费未交纳，结合本案实际，某物业公司违约金的主张，不予支持。　　6、云南省曲靖市麒麟区人民法院判决：一、被告王某某、李某某于判决生效后5日内支付原告某物业公司物业管理服务费7320元；二、驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。 7、一审判决宣判后，某物业公司与王某某、李某某均不服，向云南省曲靖市中级人民法院提起上诉。。　 8、虽然合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但王某某、李某某自2016年以来未交纳物业服务费的主要原因在于某物业公司上调了物业服务费标准，而双方对新标准未能协商一致，应属合同所约定的逾期交纳物业服务费因有正当理由而无需承担违约金的情形。

基于此，云南省曲靖市中级人民法院二审改判由王某某、李某某按每月1.00元/平方米的标准向某物业公司支付2016年、2017年的物业服务费。

案件来源：曲靖某物业服务有限公司与王某某等物业服务合同纠纷上诉案实务经验总结：

实践中，业主与物业服务公司以物业服务质量问题，也产生大量的纠纷。一般情况下，在开发商和物业公司面前，我们业主会处于较为弱势的一方。但是，如果发生纠纷，双方都应理性处理。业主更要多咨询法律专业人士，合法、理性维权。如果处理不善，拒绝缴纳物业服务费，可能将产生违约金的损失。

汪高峰律师团队在民商事法律实务方面，诉讼经验十分丰富，擅长重大疑难案件诉讼，始终保持着为重大复杂疑难案件提供整体高效解决方案的初心。