民法典亮点解读“居住权制度”

【法律规定】

第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第三百六十八条　【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

【律师解读“居住权”】

居住权是人役权，属于用益物权的一种，将所有权和居住权相互分离；

设立居住权方式：订立居住权合同，并办理居住权登记取得居住权，或者通过遗嘱的方式设立居住权；

居住权只保障居住权利，是专属权，不能继承、转让、不能获利；

居住权一般为无偿，有偿为例外

居住权的时间期限，可以是终生

对于居住权的设立，存在支持意见和反对意见：

支持意见：（1）可在公房上设立居住权（2）以房养老可采模式（3）投资者获得所有权，居住者获得居住权

反对意见：（1）制度古老，适用狭隘（2）不能物尽其用（3）逃避债务，任意设立居住权，降低房产交易价值

一、解决同居老人的需求（让夕阳红更美好）

老王和张女士的再婚问题遇到各自子女的阻碍，两人最终没有领取结婚证，按照民法典的规定，如果老王和张女士签订居住权合同，一方面老王和张女士可以共同居住在该房屋内，直至张女士去世。而张女士的居住权并不影响子女对房产的继承，减少了子女的猜忌和争夺房产带来的矛盾。

根据民法典第370条之规定，老王可以约定张女士享有居住权的期限，也可以约定终生居住权，在此期间，老王的继承人即使办理了产证，也没有权利赶张女士走，也不能将房子出租。但张女士只能居住，没有资格进行转让买卖，张女士的子女也无法获得继承权。

二、签订婚前财产协议（婚姻更纯粹）

小王和小李二人组成家庭，但婚房为小王婚前个人财产，如果小李申请加名，一旦婚姻出现裂痕，往往产生财产纠纷。小王可以与小李签订婚前财产协议，约定小李享有居住权，而不用让出所有权。

（个人认为可能达不到这种效果，女方不会同意这种方案，甚至可能会出现，女方要求加名，同时保证该房产不存在为任何第三方登记居住权，比如说公婆。）

三、解决以房养老问题

老张是独居老人，没有直系亲属，其名下拥有一套房产。无其他收入来源，养老问题困扰老张很久，但是居住权的出现可以解决这一困境。

老张可以选择把房子卖掉或者抵押，同时办理登记手续取得居住权，让自己在有生之年无偿居住。同时得到一笔房款保证了自己可以安度晚年。

（当然，这种以房养老的问题并不局限于没有子女赡养的老人，甚至可以说，随着综合素质的提升，越来越多的老人都不在愿意给子女增加负担，更倾向于自己独立生活自行赡养。） 五、解决继承难题

老王名下有一套房产，老王可以订立遗嘱将房屋的所有权给继承人小王，居住权给到自己想要照顾的其他人(保姆、朋友等)。 带来的问题：

六、二手房交易会更加复杂。

以后购买二手房，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押、是否存在租赁等情况，还要注意查询房屋是否登记有居住权，避免买了房却住不进去的尴尬。居住权与所有权分离，相当于给房产加上新的负担，有了负担之后，房产交易必然受到影响。因此在签订房屋买卖合同前一定要去不动产交易中心进行全面的产权调查。 七、居住权给执行带来障碍

老王投资失败负债累累，其名下有一套价值200万的房产，此时老王如果在房产上设置终生居住权，这样的房子谁会买？法院如何强制执行？

问题：

1、居住权被占的房子没有商业价值，因为房子没法交易没法住。一旦房产居住权在房管局登记了，将来不管产权后来到了谁手里居住权都不受影响，新的所有权人即便办理了产权登记，拿到了不动产权证，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

（问题）

（1）两种不同性质的居住权的并存：扶助性居住权、交易性居住权，将住房租赁的租赁尤其是长期租赁彻底改造为用益物权，一种颠覆性的改变。

居住权的任意设立，可以成为逃避债务的工具，还涉及学区房政策、社会保障、房产税等问题

没有规定房屋维修费用负担、房屋拆迁及房屋灭失后果

（4）居住权被占的房子没有商业价值，因为房子没法交易没法住。一旦房产居住权在房管局登记了，将来不管产权后来到了谁手里居住权都不受影响，新的所有权人即便办理了产权登记，拿到了不动产权证，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。