借名买房中房产登记的借名人私自出售房屋还能要回来吗

借名买房中，房产登记的借名人私自出售房屋，如果已经过户给第三人，是否能要求变更登记给实际购房人，要看是否构成恶意买卖。此类纠纷即使在不同法院的裁判中，都会有不同的判决。下面的案例在一审中判决不构成恶意买卖，二审中判决构成恶意买卖，需要协助变更登记给实际购房人。

【案情简述】

一审诉讼请求

李AA向一审法院提出诉讼请求：请求判令：1.吴B配合李AA将佛山市南海区里水镇xx花园*湖*号房的50%产权登记在李AA名下；2.本案诉讼费由吴B承担。诉讼中，李AA变更诉讼请求：请求判令：1.撤销吴B与程*于2021年12月21日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》；2.吴B、程*协助李AA办理房屋所有权转移登记手续，将佛山市南海区里水镇xx花园*湖*号房的50%产权登记在吴B名下，50%产权登记在李AA名下；3.本案诉讼费由吴B、程*共同承担。

一审法院查明：涉诉房屋位于佛山市南海区里水镇xx村*花园*湖*号，房屋建筑面积434.76平方米；原登记权属人为吴B，原登记日期为2020年6月8日，原不动产权证号为粤（2020）佛南不动产权第00*号；现登记权属人为程*，现登记日期为2021年12月22日，现不动产权证号为粤（2021）佛南不动产权第0200767号。

一审法院认为：

（一）关于程*在涉诉交易中是否为善意第三人问题。一审法院分析如下：第一，李AA认为涉诉房屋（建筑面积434.76平方米）的市场交易价格为2500万元，结合涉诉小区建筑面积为497.77平方米的97号房屋在2020年9月7日的估价时点评估市场价值为19811200元，同时考虑到涉诉房屋房款在交易过户当日一次性付清的因素，故涉诉房屋的实际交易价格2200万元没有明显低于市场交易价格。第二，程*并非直接向吴B购买涉诉房屋，而是与陈*、蔡*于2021年4月20日签订《房屋买卖合同》并按合同约定支付了购房定金300万元，且程*为保障自身权利办理了*号房屋抵押登记手续，涉诉交易中介公司亦对上述事实予以确认。第三，程*于2022年12月22日涉诉房屋过户登记当日才支付涉诉房屋交易尾款和中介费。第四，程*儿子居住在涉诉小区*湖97号、98号房屋，其购买涉诉房屋（*湖*号房屋），符合常理。综上，涉诉房屋交易价格没有明显低于市场交易价格，程*在买卖涉诉房屋中符合一般买方的谨慎交易心理，采取了房屋抵押等措施保护自身权利，符合正常交易习惯，且在其儿子所在小区购买房屋，亦符合常理，故一审法院确认程*在涉诉交易中为善意第三人。

（二）关于吴B在涉诉交易中是否善意问题。李AA与吴B本为继母女姻亲关系，即使双方自2010年7月起就涉诉房屋的权属问题一直存有争议，也应通过法律途径予以妥善解决，在法院明晰涉诉房屋权属后再作处理。然而，在广州市中级人民法院作出（2021）粤01民终22614号民事判决明确“李AA主张的借名购房的事实具有高度可能性”“李AA夫妻借用吴所名义购房，享有主张吴B将房屋过户至李AA夫妻名下的权利”后，吴B立即申请解封涉诉房屋，同时将涉诉房屋出售并办理过户登记手续，规避该判决对涉诉房屋权属的处理路径。吴B利用涉诉房屋实际登记在其名下的优势，抢先处理涉诉房屋，存在明显恶意，亦与全社会崇尚法治，尊重法律，和谐处理家庭内部矛盾，诚信友善解决问题的社会主义核心价值观相悖。

（三）关于吴B与程*于2021年12月21日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》的效力问题。一审法院分析如下：第一，该合同为提交给佛山市南海区住房城乡建设和水利局的备案合同，佛山市南海区住房城乡建设和水利局对该合同的意见为“买卖双方已就存量房交易价格等问题协商一致，是双方当事人的真实意思表示，且存量房交易定价属于市场行为，行政职能部门没有依据任意介入或强制干预”。第二，经审查，该合同符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定。第三，如前所述，一审法院确认程*在涉诉交易中为善意第三人。综上，一审法院确认该合同合法有效。

（四）关于本案的处理。1.李AA的诉讼请求。如前所述，一审法院确认吴B与程*于2021年12月21日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》合法有效，故李AA请求撤销该合同以及吴B、程*协助李AA办理涉诉房屋所有权转移登记手续的主张，均缺乏理据，一审法院均不予支持。鉴于涉诉房屋已实际过户登记至善意第三人名下，李AA可另案向吴B主张债权权利。2.本案诉讼费负担。如前所述，一审法院确认吴B在涉诉交易中存在明显恶意，为弘扬法治、和谐、诚信、友善的社会主义核心价值观，本案案件受理费99800元和财产保全费5000元，合计104800元，均由吴B负担。

二审主要争议焦点如下：一、吴B与程*案涉房屋买卖行为的效力认定及吴B与程*签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》是否应予撤销；二、吴B将*湖*号房屋出售予程*是否构成无权处分；三、程*在受让*湖*号房屋时是否构成善意；四、若程*在受让*湖*号房屋时不构成善意，则对李AA起诉请求吴B、程*协助李AA将该房屋不动产权的50%登记至李AA名下，剩余50%登记至吴B名下是否应予支持；

关于争议焦点一，吴B与程*案涉房屋买卖行为的效力认定及吴B与程*签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》是否应予撤销问题，李AA上诉主张吴B与程*恶意串通损害李AA利益，吴B与程*之间的房屋买卖行为无效。李AA本案提交的证据不足以证明其上述主张，故本院对其该主张不予采纳。至于吴B与程*签订的《广东省佛山市存在房买卖合同》是否应予撤销的问题，李AA虽上诉请求撤销该合同，但未提出具体的理由及法律依据，故本院对其该项诉请不予支持。

关于争议焦点二，吴B将*湖*号房屋出售予程*是否构成无权处分问题，吴B作为（2021）粤01民终22614号案当事人，对于（2021）粤01民终22614号民事判决认定吴*、李AA夫妻借用吴B之名购买*湖*号房屋，吴*、李AA夫妻享有主张吴B该房屋过户至吴*、李AA名下的权利是明知的。吴B在前述判决作出后不到一个月的时间内，未经占*湖*号房屋份额三分之二以上的原权利人同意，擅自出让该房屋，属于无权处分行为。吴B上诉主张其出售*湖*号房屋不构成恶意的理由不成立，本院对其该上诉主张不予采纳。

关于争议焦点三，程*在受让*湖*号房屋时是否构成善意问题，根据二审查明事实，作为*湖*号房屋交易居间人的工作人员徐*确认其在吴B与程*签订《广东省佛山市存量房买卖合同》《〈房地产买卖合同〉补充协议》等合同之前已将（2021）粤01民终22614号民事判决书第23页的内容通过微信发送给程*，程*已知悉（2021）粤01民终22614号民事判决书第23页中关于“李AA等人主张吴*、李AA与吴B之间存在借名购房关系合法有据，本院予以支持”等相关内容。故，程*在与吴B签订案涉一系列合同前已知悉*湖*号房屋原权利人之一的李AA与该房屋当时的登记权属人吴B就该房屋存在纠纷，其在明知吴B是被借名人且未了解房屋原权利人之一的李AA是否同意吴B出让房屋的情况下，就与吴B签订房屋买卖合同，有悖诚信，本院据此认定程*在受让上述房屋时不构成善意。

关于争议焦点四，李AA请求吴B、程*协助过户的诉请是否应予支持问题，（2021）粤01民终22614号民事判决已确认吴*、李AA夫妻借用吴B名义购买*湖*号房屋，享有主张吴B将房屋过户至吴*、李AA夫妻名下的权利。在吴*已死亡的情况下，李AA在前述判决生效后，有权请求吴B协助其将该房屋的不动产权不低于50%登记至李AA名下，结合本院关于吴B出售*湖*号房屋属于无权处分，程*受让该房屋时不构成善意的论述，根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，作为*湖*号房屋原权利人之一的李AA请求吴B与程*协助其将*湖*号房屋的不动产权的50%登记至李AA名下，本院予以支持。至于李AA请求吴B及程*协助其将*湖*号房屋不动产权剩余的50%登记至吴B名下的问题，李AA该请求缺乏法律依据，本院不予支持，吴*的继承人可另行主张该50%的权利。