【案例观点】

借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当结合以下因素进行综合判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等等。

【案情简述】

一审法院经审理查明：坐落于天河区××西××房的房屋登记权属人为曾B。钟A主张其与曾B之间系借名购房关系并曾于2019年以物权确认纠纷起诉曾B至一审法院，要求确认涉案房屋所有权归属钟A所有，一审法院经审理作出（2019）粤0106民初2990号民事判决驳回其诉讼请求。钟A不服提起上诉，经广州市中级人民法院审理作出（2020）粤01民终9543号民事判决书驳回其上诉，维持原判。

2020年11月11日，钟A以返还原物纠纷提起本案诉讼，诉请要求曾B协助其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将该房产过户登记至其名下等。

一审法院认为：本案案由为借名购房合同纠纷。本案的争议焦点是……钟A、曾B是否构成借名购房合同关系。

虽钟A主张涉案房屋系其借曾B的名义购买，涉案房屋的购房款等款项均系其支付，且一直由其占有使用，故其系涉案房屋的实际产权人，但根据现有证据显示，涉案房屋的购房合同系以曾B的名义签署，而钟A未能提供证据证实其与曾B之间存在借名买房的约定，亦未就涉案房屋的权属或物权变动签订任何书面协议，且钟A提供的证据并不能证明涉案房屋的购房款由其实际支付，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，钟A应承担举证不能的不利后果，就钟A关于其与曾B存在借名购房合同关系及其系涉案房屋实际产权人的主张，一审法院不予认定。

二审法院认为，本案二审争议的焦点是钟A与曾B就涉案房屋之间是否存在借名购房合同关系。

借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当结合以下因素进行综合判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等等。

第一，从出资情况来看，曾B确认涉案房屋的购房款93996.88元、印花税28.50元、产权费3558.95元均是由钟A支付的，虽然曾B抗辩钟A仅为垫付费用且其已将前述款项归还给曾B2，并由曾B2出具了《收据》，但考虑到曾B主张支付的是现金，未能提供其他支付的证据予以佐证，且曾B2与钟A之间就离婚后财产分割一直存在纠纷，曾B与曾B2之间又是姐妹关系，故单凭曾B2出具的《收据》不足以证明曾B的主张，本院对该主张不予采信，可以认定涉案房屋是由钟A出资购买的。

第二，从双方的陈述来看，涉案房屋至少在2002年10月后就一直由钟A占有使用，此时钟A与曾B2已经离婚，曾B未能合理解释将涉案房屋交给钟A使用以及交给钟A使用十余年仍不收回的原因。

第三，从涉案房屋的购买和出售过程来看，存在多个不合理之处。钟A、曾B、曾B2确认在签订《统建解困（固定开间）住宅合同（一）》时三人均在现场而合同中“曾B”的签名是由钟A签署的，该行为明显违反一般人购房的正常做法。在出售涉案房屋时，曾B及其配偶在自称与温某1不相识的情况下仍在公证时将出售涉案房屋的相关事宜全权委托给温某1，并由温某1与温某2就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，结合钟A与温某1、温某2的亲属关系，且钟A持有涉案房屋原产权证的原件，故钟A主张曾B通过出具公证委托书的方式将代持的涉案房屋转回给钟A指定的第三人具有较高的可信度。反观曾B，其主张是钟A要购买涉案房屋，但其未能就前述的购买方式作出合理解释，亦未能举证证明在未取得房屋对价的情况下涉案房屋的原产权证原件为何由钟A持有。

第四，如前所述，曾B2称已经收取了曾B支付的98000元，如果该陈述是真实的，则涉案房屋的买卖合同上的购买人、产权证上的权属人以及购房款的出资人均为曾B，按照一般人的正常逻辑，不会产生涉案房屋属于钟A和曾B2所有的错误认识，而曾B2亦未能进一步解释其与钟A在《离婚财产分配协议书》和相应公证书中将涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割以及在离婚后财产纠纷案件的起诉状中提及涉案房屋处理情况的原因。

第五，涉案房屋为解困房，对于购房者的资质具有一定的要求，钟A称当时其与曾B2已享受福利分房，无法购买解困房，才借用曾B的名义进行购买，该主张亦属合理。综上，综合考虑上述因素，根据优势证据原则，本院认定钟A、曾B2与曾B之间成立借名买房合同关系。该合同关系是双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋的原始购房合同签订于1996年3月19日，取得房屋所有权证亦满五年，具备上市交易条件，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效，双方均应恪守履行。曾B2与钟A在《离婚财产分配协议书》中已经将涉案房屋进行分割，并确定房屋产权归钟A所有。现涉案房屋具备过户条件，钟A亦具有购房资格，故钟A要求曾B协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续，于法有据，本院予以支持。

判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初37437号民事判决；二、曾B于本判决发生法律效力之日起十日内协助钟A办理广州市天河区棠德西五街5号xxx房的产权转移登记至钟A名下的手续。