商业用地变更为商住需要补缴土地出让金时的程序及如何评估：

行政机关确定申请人补缴土地出让金时，单方自行委托评估机构的程序，不符合国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发【2013】20号）第一条“要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。”规定的精神。申请人应当组织与行政机关一起，采用公开的方式，共同选择评估机构，根据评估结果确定原告是否需要补缴土地出让金的数额，确保评估程序及结果的公正、合理。被告单方委托评估机构的做法是错误的，但申请人放弃该项权利的除外。

【案情简述】

经审理查明，2013年4月26日，原告向被告申请将某县城某路某宾馆1297.69平方米土地，由商业用地变更为商住用地。2013年5月27日，被告向某县人民政府递交的南国土资【2013】145号《关于某贸易有限责任公司申请改变土地用途的请示》，建议批准原告取得的土地用途由商业变更为商住。2017年4月19日，被告委托某县某地价评估有限责任公司对该宗土地现状的使用价格进行评估，结论为，土地使用权用途商业变商住、调整容积率应补缴地价款19250896元。2017年5月9日，被告向原告发出编号为0012728号收费通知单，要求原告补缴土地出让金19250896元。该收费通知单无被告单位公章。由于原告之前自行委托的评估机构的结论是不需要补缴土地出让金，加之对被告单方委托的评估机构的资质有异议，因此，原告对被告要求补缴土地出让金的行为不服，遂向本院提起本案诉讼。

本院认为：

一、关于被告办理变更登记行政行为合法性的审查情况。

2013年4月26日，原告向被告提出土地变更登记的申请后，被告应当按照《土地登记办法》第十九条“国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。”的规定，在最长不超过30日内，作出是否准予登记的决定。2013年5月27日，被告向某县人民政府递交的南国土资【2013】145号《关于某贸易有限责任公司申请改变土地用途的请示》中显示，被告已收到并同意原告的申请，建议某县人民政府批准原告取得的土地用途由商业变更为商住。因此，被告在庭审答辩中称，没有受理原告申请的事实不成立。事实上，被告收到原告的申请后，既没有作出不予受理的决定，也没有作出是否准予登记的决定，致使登记程序长达几年没有终结，已大大超过了规定的办理期限。因此，被告办理原告申请土地变更登记的程序违法。

二、关于被告要求原告缴纳土地出让金行政行为合法性的审查情况。

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条第一款“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。”第二款“被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。”的规定，被告于2017年8月11号收到本院发送的起诉状副本后，既没有在15日内向本院提交通知原告补缴土地出让金19250896元的证据、依据，也没有提出延期举证的申请说明其理由，无法证明其要求原告补缴土地出让金19250896元行为的合法性及合理性，应当视为被告要求原告缴纳土地出让金没有事实根据和法律依据。举证期限逾期后，被告向本院提交了证据、依据，但原告在庭审中不同意质证。

另外，通过审查被告提供的证据，结合庭审中已经质证的原告提交的证据，足以说明被告确定原告补缴土地出让金时，单方自行委托评估机构的程序，不符合国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发【2013】20号）第一条“要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。”规定的精神。被告应当组织与原告一起，采用公开的方式，共同选择评估机构，根据评估结果确定原告是否需要补缴土地出让金的数额，确保评估程序及结果的公正、合理。被告单方委托评估机构的做法是错误的，但原告放弃该项权利的除外。

另外，被告在作出原告补缴土地出让金19250896元的通知时，未加盖本单位行政公章，不符合行政机关公文的基本要求，不具有法律效力，对原告也不产生法律上的约束力。

三、现行行政法规对不动产登记的要求。

2015年3月1日，2016年1月1日，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》开始施行后，新发生的和正在办理的不动产登记，不再适用《土地登记办法》的规定。某县人民政府按照该条例的规定，确定从2016年8月31日起，由被告作为不动产登记的管理机关。被告应当告知原告，重新提出不动产变更登记的申请，由被告按照该条例及实施细则的规定，办理原告的申请事项。如涉及原告改变土地使用条件需要委托评估的，按照上述规定办理。在法定办理期限内，被告决定原告应当补缴土地出让金的，如原告有异议，又不补缴土地出让金，被告应当作出不予登记的书面决定；如被告不能在法定办理期限内决定原告是否需要补缴土地出让金的，应当先行办理不动产变更登记。总之，被告应当在法定办理期限内给原告出具办理结果，不能放置不定。

被告先行办理不动产变更登记后，决定原告需补缴土地出让金的，应通过行政程序征收，防止国有资产流失。

综上，被告在办理原告提出的土地变更登记过程中，既未按照法定期限及时作出是否变更登记的行政行为，也未按照国土资源部门的要求组织公开选择评估机构，更未依法出具补缴土地出让金的通知，属程序违法。依法行政是法律、法规对行政机关的基本要求，被告应认真总结、分析工作中存在的问题和矛盾，改进行政管理手段和方法，切实履行法律、法规赋予行政机关的职责和义务，依法保障公民、法人和其他组织的合法权益不受侵害。判决如下：

一、撤销被告2017年5月9日向原告作出的缴纳土地出让金通知。

二、在本判决生效后，由原告重新向被告提出不动产登记的申请，被告受理后，应当在30日内，依照法定程序和标准办理原告的申请事项。