房屋未登记过户但查封前已购买并实际占有，买受人可以申请排除执行

执行异议之诉与执行异议程序的区别：执行异议之诉是独立的完整的实体审理程序，通过对执行标的权属进行实质审查，以判断案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行。而执行异议程序通常只进行形式审查。

在执行异议之诉中，法院不能仅依据形式标准来判断案外人的异议是否成立，而应基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。法院在审查案外人主张的权益时，会综合考虑交易凭证、收款证明、当事人陈述等证据，以认定交易的真实性。对于提出的异议，若缺乏充分证据支持，法院将不予采纳。

案外人提交的物业费、水电费等证据可以形成证据链，证明其已合法占有案涉房屋，这是判断其是否享有排除强制执行权益的重要因素。当案外人已支付全部购房款并占有房屋多年，而出卖人已收取全部购房款并交付房屋时，可视为双方已履行完毕合同义务，案涉房屋不应再作为出卖人的责任财产被强制执行。

下面案例的焦点问题在于案外人付某对其已经购买并实际占有的、但未过户的案涉房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。

一审法院在审理此案时，仅依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行形式审查，未能对付某的实体权利进行实质性审查，因此其判决存在适用法律不当的问题。二审法院则进行了更为全面的实质审查，综合考虑了交易凭证、收款证明、占有状态、合同履行情况等因素，认定付某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。同时，二审法院也明确了执行异议之诉与执行异议程序的区别，并强调了实质审查的重要性。因此，二审法院的判决在适用法律和认定事实上更为准确和全面。

【案情简述】

一审法院认为，本案争议焦点为付某是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”付某主张合同签订后其于2013年即接收并占有了案涉房屋，并提交了案涉房屋相关装修押金、物业费、水电费的交纳凭证，然相关费用的付款凭证仅能显示“住户马某”已交纳上述费用，无法证明实际付款人为付某。其提交的2023年9月20日某某物业有限公司某管理站出具的证明亦仅能证明其于2023年9月20日居住于案涉房屋。付某辩称因疫情原因及年事已高无法前往不动产登记部门变更登记，但案涉不动产于2020年10月13日已办理产权登记，至2021年12月28日被一审法院查封长达一年有余，付某未提交其在此期间内未办理过户登记系非因自身原因的证据。付某未积极行使相关权利，其怠于履行房屋过户登记手续、放任交易风险发生的行为，不属于房屋未办理过户登记非买受人自身原因所致的情形，其请求排除强制执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，付某对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本案诉争不动产备案登记在马某名下，在案涉房屋未进行变更登记的状况下，执行法院对备案登记在马某名下的诉争房屋采取查封、冻结等执行措施，符合法律规定。遂依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条的规定，判决驳回付某的全部诉讼请求。案件受理费2100元，由付某负担。

二审法院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为付某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

首先，案外人执行异议与执行异议之诉属于不同的诉讼程序，功能及审查原则、审查标准亦不相同。相较于执行异议程序，执行异议之诉是独立的完整的实体审理程序，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。据此，虽然执行异议之诉案件可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，但在案外人的异议不符合或者不能完全符合上述规定中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。

其次，实质性审查付某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可以结合被执行人马某、张某的责任财产范围、付某对案涉房屋享有的实体权益具体情况等进行综合判断。根据已经查明的事实，2013年3月9日，马某与马某义就案涉房屋签订了《某省某市房地产买卖契约》，付某持有马某义以马某的名义与其签订的《某市房屋买卖契约》，两份合同均约定购房款支付方式为现金。虽然马某赛以缺少购房款支付凭证为由对上述交易的真实性提出异议，但付某提交了马某义出具的购房款收条，马某义也明确认可收到付某支付的全部购房款，同时马某也明确认可收到马某义支付的全部购房款。依据马某与苗某的微信通信记录，亦可认定上述房屋交易的真实性。而马某赛未能提交任何证据证明马某与马某义、付某之间存在恶意串通，其对房屋交易真实性提出异议，缺乏依据，亦与在案证据不符，不予采纳。另，经审查付某提交的物业费及水电费收款单、支付凭证以及装修押金退款单，可以形成证据链，证明力亦可达到高度盖然性标准，可以认定付某在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。

再，根据已经查明的事实及上述分析，付某作为最终买受人，支付了全部购房款，并占有房屋多年；马某作为出卖人，收取了全部购房款，并交付了房屋，案涉《某省某市房地产买卖契约》及《某市房屋买卖契约》已基本履行完毕，马某已经让渡了案涉房屋的实体权利，仅负有协助付某办理过户登记的义务。况且付某一方也有请求马某办理过户登记的积极行为。

据上三点，案涉房屋不属于马某与张某的责任财产，不应纳入强制执行的范围。因马某业已收取了马某义支付的全部购房款，故将案涉房屋排除在其责任财产范围以外，亦符合公平原则。

综上，付某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，其请求停止对案涉房屋的强制执行，应予支持。至于对房屋查封措施的解除，应由执行部门依法处理。

最后，付某请求确认案涉房屋归其所有。尽管《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第二款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，但依据民法典及《不动产登记暂行条例》相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机关依法审核后办理不动产登记。付某基于不动产登记即可依法取得案涉房屋所有权。现并无证据显示案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记，付某请求通过诉讼程序确认其对案涉房屋的所有权，实质上规避了其本应履行的不动产登记申请责任和登记机关的审核程序，不予支持。虽然付某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，但其购买并接收房屋且满足办证条件后未及时办理过户登记，对本案纠纷的产生具有过错，故本案一、二审诉讼费应由其承担。综上，付某的上诉请求成立，一审认定事实正确，但仅依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，仍属形式审查，并未对付某的实体权利进行实质性审查，属适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条规定，判决如下：一、撤销某省某市城东区人民法院（2023）青0102民初5902号民事判决；二、不得执行某省某市城东区不动产；三、驳回付某的其他诉讼请求。

一审案件受理费2100元，二审案件受理费2100元，均由付某负担。

本判决为终审判决。