民宿出租合同中的办证等特殊条款是否决定双方是合作关系还是租赁关系

通过本案例，应当了解民宿运营、民宿房屋出租过程中需要注意的风险:

1. 合同性质的认定应当根据合同内容所涉法律关系,即合同双方当事人所设立的权利义务内容来确定,不能仅凭合同名称而定。本案中,虽然协议名为《民宿出租协议书》,但并无盈利共享、风险共担等联营合同的明确意思表示,应认定为租赁合同。即使合同中包含一些特殊条款，如办理许可证、管理公章等，也不必然改变其为租赁合同的本质，除非明确存在盈利共享和风险共担的条款。是否《民宿出租协议书》中的特殊条款（如办理相关行政许可证等）足以改变其性质为合作合同，而非纯粹的租赁合同。 根据《民法典》及相关司法解释，合同的性质应根据合同条款的实质内容及双方的真实意图来确定。即便合同名称为“出租”，但如果条款中含有盈利共享、共担风险等元素，则可能被认定为合作合同。

2. 出租人在租赁经营中提供经营所需的相关证照材料、印章、印鉴,并配合经营等行为,不能视为实际参与经营管理的行为。这些行为可能是基于租金计算、经营监管等租赁合同的特殊约定而进行的。租赁合同中通常应明确责任分配，如何处理租赁物的维护和突发修理问题

3. 民宿经营需要依法取得土地和房屋的使用权和所有权,并办理营业执照、特种行业许可证等相关证照。但是,只要在一审法庭辩论终结前补齐相关证照,且未导致承租人经营受到实质影响,则不影响租赁合同的效力。

4. 出租人应当保证出租的民宿房屋符合相关法律法规的规定。但是,技术性违规如房屋是否取得建设工程规划许可证,一般不影响民事租赁合同的效力。

本案的焦点问题在于:

1. 双方签订的《民宿出租协议书》的性质究竟是租赁合同还是联营合同;

2. 在出租人未及时取得特种行业许可证的情况下,租赁合同是否有效。

对于上述焦点问题,二审法院根据合同内容、双方的权利义务约定,以及出租人是否实质参与经营等因素,认定系争协议为租赁合同。同时,法院认为在一审法庭辩论终结前补齐相关证照且未影响承租人经营的,不影响合同效力。该判决正确理解了相关法律规定,符合案件事实,值得赞同。

【案情简述】

本案二审主要争议焦点评判如下：

一、双方签订的《民宿出租协议书》性质问题。

某A民宿运营管理公司认为“《民宿出租协议书》法律关系应当认定为联营合同关系。合同所载内容表明，某B民宿不单纯是就案涉房屋交付给某A民宿运营管理公司，还负责办理、提供案涉民宿经营所需的许可证以及管理民宿的公章和法定代表人印鉴、财务专用章等。案涉合同内容已不能为一般租赁合同所能涵盖，不仅仅是民宿建筑物及附属设备使用权的转移。合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立的权利义务内容确定合同的性质。《民宿出租协议书》约定的权利义务内容不符合租赁合同的法律特征，而与联合经营合同的法律特征相符”。

某B民宿认为“双方签订的协议为租赁协议，内容是某B民宿交付相关房产，由某A民宿运营管理公司使用和独自占有经营的收益，某B民宿仅仅是收取相关的租金。只是为了保证某A民宿运营管理公司能够按时交付租金，对某A民宿运营管理公司的收入进行了一定监管。但不论某A民宿运营管理公司经营状况是否好，都应该按照约定支付租金。双方无共享经营的利益和共担风险的意思表示，因此案涉合同应为租赁合同”。

经审查，双方签订的《民宿出租协议书》明确载明“某B民宿将其管理和所有的房屋整体出租给某A民宿运营管理公司作为民宿运营；租赁期三年；租金为固定基本租金＋可变租金；在民宿出租经营期间，由某A民宿运营管理公司单独承担全部经营性支出”，根据上述表述内容，双方应为某B民宿将其管理和所有的民宿出租给某A民宿运营管理公司的意思表示。虽然《民宿出租协议书》中还载明“某B民宿负责办理、提供本民宿经营所需的许可证、民宿公章、财务专用章、法定代表人印鉴的刻制；某B民宿为某A民宿运营管理公司经营所需提供相应配合和方便，包括但不限于银行账户开设、发票申领和开具、协议签订、资金转账或收付；民宿的公章和法定代表人印鉴、财务专用章、银行账户及银行U盾由某B民宿代为管理，财务管理工作由某B民宿代为负责，某A民宿运营管理公司使用时需提前知会，某B民宿予以合理配合”的内容，但应当系基于协议约定的可变租金计算要以营业额为基础，某B民宿需要对经营收入进行监管，且由于民宿经营的特殊性，某B民宿需要提供某A民宿运营管理公司经营所需的相关证照材料、印章、印鉴，并配合经营。某B民宿的该系列行为，不能视为实际参与经营管理的行为，结合《民宿出租协议书》中无盈利共享、风险共担的明确意思表示。故，本院依据现有证据不能作出“《民宿出租协议书》约定的权利义务内容不符合租赁合同的法律特征，而与联合经营合同的法律特征相符”的认定。某A民宿运营管理公司“《民宿出租协议书》法律关系应当认定为联营合同关系”的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。

二、双方签订的《民宿出租协议书》效力问题。

某A民宿运营管理公司认为“案涉民宿房屋未根据《旅馆业治安管理办法》第二条、第四条第一款等规定，向当地公安等机关申领特种行业许可证等有关行政许可证，违反相关规定；案涉民宿房屋属于乡、村规划区内房屋，且未取得建设工程规划许可证，其违反《中华人民共和国城乡规划法》的效力性强制性规定，属于违法建筑。双方订立的《民宿出租协议书》应属无效”。

某B民宿认为“某B民宿已经提供了房产证明，办理了特种经营许可证，租赁合同应合法有效。且《特种旅馆业治安管理办法》所规定的特种经营许可证，仅仅是公安部门以及相关部门的行政性管理办法，就算没有特种经营许可证也不影响双方民事活动的效力”。

经审查，某B民宿在一审中提交《不动产权证》，证明案涉民宿房屋取得了宅基地使用权和房屋所有权。二审中，某B民宿提交雅安市雨城区公安局颁发的《特种行业许可证》，证明出租给某A民宿运营管理公司所经营的民宿，办理了特种经营许可证。根据上述证据，可以认定1.案涉民宿土地和房屋已经依法取得使用权和所有权。故，案涉民宿房屋是否取得建设工程规划许可证，是否违反《中华人民共和国城乡规划法》的效力性强制性规定，是否属于违法建筑，不属于本案应当严格审查的范畴；2.某B民宿已于2021年12月15日取得案涉民宿《营业执照》，虽然某B民宿提交的雅安市雨城区公安局颁发的《特种行业许可证》的颁发时间在双方签订的《民宿出租协议书》之后，但某A民宿运营管理公司无证据证明在其租赁经营期间，因某B民宿尚未取得《特种行业许可证》导致经营无法正常进行的情形。故，在一审法庭辩论终结前某B民宿未取得《特种行业许可证》，但在一审判决前某B民宿已经取得《特种行业许可证》，结合最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即九民会议纪要）第37条“法律、行政法规规定某类合同应当办理批准手续生效的，未经批准的合同欠缺法律规定的特别生效条件而未生效。而未生效的合同已具备合同的有效要件，对双方具有一定的拘束力，任何一方不得擅自撤回、解除、变更。在该生效条件成就前，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力”的规定精神，因某B民宿已经依法取得案涉民宿土地和房屋使用权和所有权，并取得《营业执照》、《特种行业许可证》的情况下，《民宿出租协议书》已经具备生效条件。一审判决作出“双方签订的《民宿出租协议书》系双方当事人的真实意思表示，所约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”符合本案查明的事实和法律规定。