【基本案情】

案由 房屋买卖合同纠纷

原告 张某某，男，汉族。

委托诉讼代理人 张娥，江苏成商律师事务所律师。

被告 马某某，男，汉族。

被告 肖某，男，汉族。

案情概述：

2013年 8月22日，肖某将位于宿迁市宿豫区某某室拆迁安置房出售给马某某，双方签订协议，约定房屋价款320000 元。随后，马某某又将该房屋出售给原告，房屋价款仍是30000元原告合计支付298200元，余款约定于房屋过户后一次性支付。后肖某某将房屋又出售给他人，并办理过户手续。故原告提起诉讼，解除原告与马某某之间的房屋买卖合同，退还房款和赔偿差价的责任。

【判决结果】

本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同；合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。 本案中原告与马某某之间存在的房屋买卖合同，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。 双方均应该约定展行义务。在合同履行过程中，马某某在交付房屋后未履行协助办理过户登记的义务，而将房屋退还肖某，存在违约行为肖某将房屋售予他人并办理过户登记，导致原告购买房屋的目的无法实现。因此，对原告要求解除合同、 由马广中退还房款的诉讼请求，本院予以支持。

关于原告主张的房屋差价损失。合同履行中，原告与马某某对房款的付清时间产生争议，原告迟迟未付清全部房款，马某某退还房屋导致双方之间的合同无法履行。原告对此也具有一定过错，应自行承担一部分损失。房屋经评估现市场价值为705500元，张某某所主张的差价损失为298200 元，未超出增值部分，本院予以认定。扣除马某某装修费用31000元，结合原告的过错程度，本院确定合同解除给原告造成的损失为240000 元。该项请求的支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:

一、被告马某某于本判决生效后十日内退还原告张某某房款298200元，并赔偿损失240000元;

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期问履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取5304元，保全费3020元，鉴定费5800元，合计14124元，由被告马某某负担11167元，原告负担2957元。

【律师解析】

张娥律师认为：

本案难点及关键点在于：被告马某某未退回房屋对原告是否构成违约？原告是否可以向被告马某某主张房屋差价部分的损失？

由于双方依法订立了有效的房屋买卖合同合同，并进行了交付，装修等行为。后因被告马某某私自将房屋退还给肖某，肖某将房屋售予他人并办理过户登记，导致原告购买房屋的目的无法实现。

基于对方违约的行为，导致原告房屋差价部分的损失，一般很难主张，尤其对于损失的数额的多少，过错责任大小的认定。，经过张娥律师对案件相关信息的了解及庭前证据的搜集，最终形成完整的证据链， 提出有力的辩护意见，最终使得法官形成内心确信，自由裁量权有着合理的依托，从而帮助当事人积极争取其合法权益。