在近年来房地产宏观调控政策实施的大背景下，为规避税收、限贷、限购等调控政策，“借名买房”现象凸显。借名关系往往出现在亲友熟人间，一旦双方关系发生变化，丧失信任基础，或出名人（权利登记人）擅自对房产进行了处置，则极易产生纠纷，且矛盾往往难以调和，因此，形成了不少关于“借名买房”的诉讼。下面，我们来看一个较为典型的案例：

【主要案情】

2000年，张某以成某的名义按揭购买了涉案房屋并登记在成某名下。双方签订《协议书》，写明张某借成某之名购买涉案房屋，在贷款还清之时，成某将该房屋所有权过户给张某，房屋所有权证由张某保存。2010年，成某谎称该房屋所有权证丢失，骗补了新证，随后于2011年将该房屋卖给了霍某，并完成过户。

发现成某擅自将房屋产权处置后，张某向法院起诉，请求法院判定成某与霍某签订的房屋买卖合同无效，并该房屋归自己所有，要求成某、霍某协助将诉争房屋过户至张某名下。

一审法院经审理后认定，涉案房屋确为原告张某借被告成某之名所购买，双方存在“借名”关系。而成某将房屋卖给霍某的过程中，存在诸多疑点，霍某在看房、合同签订过程中存在明显不符合交易习惯的行为，且成某在房屋价款尚未交足的情况下就为霍某办理了过户手续，故该房产交易存在恶意串通之嫌。因此，一审法院支持了原告的诉讼请求。

随后，霍某不服提起上诉，二审法院基本认可了一审法院的认定，但认为张某与成某之间借名购房的约定确定的只是双方之间的债权债务关系，故不能直接确认张某对于房屋的所有权，因此对一审判决予以更正。

【法律问题】

1、“借名买房”关系的认定

关于“借名买房”形成的诉讼，基本上是因为出名人否认“借名”关系而产生的，出名人往往主张双方的关系并非“借名”，而是“借贷”。因此，仅仅证明借名人的出资，是不足以让法院支持“借名”关系的成立的。因此，要认定“借名”关系的成立，需要两个条件，一是存在明确的“借名”约定，一般来说就是要有明确的协议；二是关于“借名”的协议须为有效。如果是购买一般的商品房，如果双方存在明确协议，一般法院会认可其有效性，但是，如果购买的是经济适用房等政策性保障性房，则可能因为违反相关管理制度，侵害公共利益而无效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条就规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

2、债权说与物权说

在认定“借名买房”关系的基础之上，借名人享有的是对于房屋的所有权，还是仅仅拥有与出名人之间合同产生的债权，实践中有“物权说”和“债权说”两种观点：

“物权说”：主要依据是《物权法解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”即不动产登记簿的权利推定力因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归到真实权利状态。

“债权说”：认为借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方，不产生直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得所有权，但可提起合同之诉、要求登记权利人为其办理房屋过户手续。

目前司法实践中，比较倾向于债权说，主要原因有两个方面：一是更有利于保护对不动产公示产生合理新来的第三人；二是避免房地产调控政策被恶意规避。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”采用的即为“债权说”。

3、主要的风险

“借名买房”关系被认可的前提下，基于“债权说”，借名人仍然面临以下三方面的主要风险：

一是绕不开过户问题，由于限购等政策的存在，房子依然存在无法过户到借名人名下的问题；

二是出名人一旦对该房产进行了处置，或者出现被法院查封等情况，借名人很可能面临只能依据合同向出名人求偿，而不能主张房产所有权的局面；

三是目前各地对于“借名买房”有不同的规定，有的地方尚无明确规定，因此“借名买房”行为的有效性存在政策风险。如《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》就规定： “借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内, 借名人不具有购房资格的除外。”

【律师评论】

“借名买房”产生大量纠纷和诉讼的根源，是这种行为本身就存在着较多的法律风险，不动产的产权特别强调公示（即登记）的效力，将房产登记在别人的名下，势必带来很多不可预估因素造成的法律风险，且避税、避调控的行为本身具有“可指责性”。因此，必须要认清其中可能存在的各类法律风险，采取“借名买房”的方式务必慎之又慎。