实践中,购买拆迁安置房的情况较多,由于安置房的产权证尚未办理或者政策规定等原因,往往存在付完房款后无法立即办理产权过户的情况,由于这个时间差通常较长,可能长达几年,极易存在导致房产无法顺利过户的法律风险。下面这个案例中,买房人就是在付完全款且实际使用数年后,却在要求过户时面临着重重阻碍。
【主要案情】
2010年,王先生拆迁安置到3套房屋,为了给儿子出国留学,王先生想把其中一套房子卖掉。由于尚未取得房屋产权证,房屋价值会比市场价低一些,且短时间内收不到全款,王先生生意上的朋友李先生知道后,想帮兄弟一把,正好可以把房子作为公司员工的宿舍。于是李先生表示自己以市场价值来买,且一次性全款付清。随后双方签订协议,完成了房屋和房价全款的交付,并约定待房产证下来后办理房屋所有权转移手续。房屋交付之后,李先生对房屋进行了装修,作为公司的员工宿舍。
2013年8月,得知房产证下来了,李先生联系王先生办理过户手续。王先生说在外地谈生意,回去之后再说。一直拖到2014年3月,李先生和王先生一起吃饭提起此事,王先生支支吾吾推托有事。隔几天,王先生的太太给李先生打电话说房子不卖了,除非加价,现在这个房子已经涨了好几十万了。李先生十分生气,多次试图联系王先生无果,寻找律师帮助其维护合法权益。
然而,律师对房产的产权状况调查后发现,该房屋已被法院查封。原来,王先生因欠款,名下的该套房屋被法院查封。李先生只能向查封该套房屋的法院提起执行异议之诉,经审理后,法院认为在该房屋的房产证办下后,李先生积极主张权利,对房屋尚未过户不存在过错,更不存在和王先生恶意串通,妨碍执行的行为。故按照相关规定,裁定解除了对该套房屋的查封。
之后,在律师的建议下,李先生向房产登记部门提出异议登记,并向法院起诉王先生,要求继续履行合同,配合办理过户。在诉讼中,王先生的妻子又以第三人的身份提出房屋属于夫妻共同财产,王先生未经其允许出售了该房屋,应属无效。由于李先生提供的证据证明,其对该房屋实际占有使用多年,王先生的妻子对买卖的事情是认可的,并且最早李先生要求王先生配合办理过户时,也是王先生的妻子跟李先生打电话说要想过户就要加价,因此,王先生的妻子对买卖房屋的事情是知情的。故法院认为王先生妻子对王先生的卖房行为构成追认,最终判决王先生配合李先生办理房屋过户手续。
【法律问题】
1、法院解除房屋查封的依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中,李先生几年前就购买了王先生的安置房,在房产证办理下来后,积极要求过户,这些事实都有证据证明,比较清晰,李先生不存在过错,且不存在与王先生恶意串通损害其他债权人的可能性,故完全符合上述规定,因此法院为了保障李先生的合法权益,对房屋解封。
2、本案中的房屋买卖合同为何对卖方配偶也具有约束力
《婚姻法解释(一)》第17条规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《民法通则》第66条第一款规定,本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。
根据上述两个法条的规定,结合法理,李先生已经购买并实际占有王先生的房子数年,且王先生的妻子对此之情,故无需她在合同签订时做出同意的意思表示,其已经用实际行动表明了对于王先生卖方行为的追认,且李先生有理由相信卖房是王先生夫妇的共同意思表示,故该房屋买卖合同对王先生的妻子也具有约束力。
【律师评论】
从上面的案例可以看到,李先生购买安置房后,真可谓是经历了重重障碍,克服了重重困难,在专业律师的帮助下,才终于获得了法院支持自己的一纸判决。可见,购买需要延迟过户的房屋,其间的风险是非常大的,归根结底,不动产物权的变动必须以登记为准,没有办理完成过户登记的情况下,始终存在着较大的法律风险。买卖合同订立与过户登记之间的时间差越长,风险越大,在房屋买卖中,大家务必要对此类风险保持足够的谨慎。