开发商承诺赠送独立使用的露台，出售后又擅自拆除，购房者向开发商索赔，胜诉!

　　【案情简介】：

　　王某夫妇购买了当地知名开发商开发建设的某项目商铺，在销售过程中，开发商告知购房者赠送二楼露台。在购买之初，开发商的业务员也带王某夫妇去看了房屋现场，二楼与宣传资料、沙盘模型一致，是一个封闭的可以独立使用的空间，开发商承诺房屋现场就是日后的交付标准。

　　然而，在王某夫妇购买案涉商铺后，开发商申请了规划变更，将原本承诺赠送给原告的二楼的独立使用面积全部拆除，将原有的、独立的、私密的空间变成了公共的走廊，当地主管部门也审批并出具了新的施工图纸。但是开发商自始自终都未告知或通知过王某夫妇，后来又擅自对商铺二楼进行了拆除。

　　在得知二楼被拆除后，王某夫妇多次向开发商发函要求重新计算购房款，并将差价部分退还，开发商不予理睬。王某夫妇遂将其诉至法院，请求开发商返还多支付的购房款。

　　【裁判要点】：

　　1、被告开发商承诺赠送的露台是否能形成私密的独立空间，对于原告购房者订立合同能够产生重大影响。双方签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋二楼露台已经建造完毕且形成相对封闭的独立空间，面积、形状与宣传资料基本一致。开发商在出售案涉房屋后对露台进行了设计修改，但在签合同时未向说明情况，有违诚实信用原则。

　　2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容。”开发商不能按照约定交付房屋，应当承担相应的违约责任，露台搭成的封闭空间与敞开的公共走廊的价值相去甚远，因此原告要求减少价款的诉讼请求，予以支持。至于减少价款的金额，因露台属于公共区域，难以通过鉴定等客观方法确定价值，综合考量双方履约情况、被告过错程度、预期利益、周边房屋价格等因素，酌情按已付房屋(住宅)价款的5%确定返还金额。

　　【法院判决】：

　　限被告开发商在判决生效之日起十日内返还原告XXX元，即购房款5%的款项。

　　【律师提示】：

　　本案的代理思路为：开发商承诺赠送给购房者的独立使用面积未载入商品房买卖合同，是否能够认定为合同内容。若能认定为合同内容，开发商擅自申请规划变更，拆除房屋现场，无法按承诺交付，则构成违约，应当承担违约责任。

　　 在此提醒遇到类似情况的购房者，应当及时取证，保留好证据：

　　1、如果开发商有赠送面积等承诺，购房者最好要求写入补充协议，并约定未达到该承诺条件则视为不符合交房条件。书面协议的证据效力较强，可以为购房者提供较为充分的维权依据。

　　2、若无法达成书面协议，应当通过保留录音、宣传照片、宣传视频等证据还原开发商在购房之初所宣传的内容，与交付时的房屋现状进行对比，从而达到要求开发商承担违约责任的目的。