原告诉称

2019年2月22日，王xx与苏x签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议，约定苏x将其所有的位于北京市xx区xx号房屋出售给王xx。合同签订后，苏x应当于2019年8月31日前办理房屋抵押权注销登记，自买卖合同签订之日起180日内申请办理不动产转移登记手续，但王xx支付了定金300000元及首付款300000元后，苏x一直以各种理由拖延拒不履行合同义务，苏x的行为已构成根本违约。故王xx诉至本院，诉讼请求1.确认王xx与苏x2019年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2019年9月4日解除；2.判令苏x退还王购房xx款和定金共计500000元；3.判令苏x支付王xx违约金672000元；4.本案诉讼费、保全费、公告费由苏x承担。

被告辩称

苏x未出庭应诉答辩。

法院查明

2019年2月22日，苏x(出卖人)与王xx(买受人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，主要内容：王xx购买苏x位于北京市xx区xx号房屋(以下简称涉案房屋),该房屋已经设立抵押，房屋总价款3360000元。2019年5月1日前，买受人支付首付款300000元。出卖人应当于2019年8月31日前办理抵押权注销登记。出卖人和买受人自合同签订之日起180日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；因出卖人原因，买受人未取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并按照买受人成交总价款的20%向买受人支付违约金。同日，苏x(出卖人)与王xx(买受人)、xx公司(居间方)签订了《买卖定金协议书》，约定买受人应于本协议签署时向出卖人自行支付定金300000元。上述合同签订当日，王xx向苏x支付定金100000元，2019年2月27日支付定金200000元。2019年4月11日，支付首付款20000元，2019年4月30日支付首付款280000元。综上，王xx向苏x共计支付购房款300000元和定金300000元。　　2019年9月3日，王xx向苏x发送《解除合同通知书》一份，载明：致苏x(卖方)：xx房地产经纪有限公司(中介方)：通知人与卖方苏x经中介方xx房地产经纪有限公司居间磋商，于2019年2月22日签订《北京市存量房买卖合同》及相关补充协议、《居间服务合同》等，相关合同及协议对买卖双方权利义务，包括但不限于注销抵押期限、转移登记期限及违约责任等内容作了明确约定。根据买卖合同第二条第四款第二项约定，卖方苏x应当于2019年8月31日前办理抵押权注销登记；第九条第二款约定自买卖合同签订之日起180日内申请办理不动产转移登记手续，因出卖人原因买受人有权解除合同并有权要求卖方承担违约责任。但时至今日，卖方不履行合同的约定，经通知人及中介方多次催促，一直以各种理由拖延拒不履行合同义务。卖方违约行为严重侵犯了买方的合法权益，给买方造成了巨大的经济损失。通知人认为，其与卖方签订的合同及协议是双方真实意思表，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。现依据合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，郑重通知如下：一、自本通知到达你的同时，即解除你与通知人签订的《北京市存量房买卖合同》及相关补充协议、《居间服务合同》。二、通知人将采取相应的法律手段就你的违约行为追究你的法律责任。　　庭审中，王xx主张在向苏x发送《解除合同通知书》之前，曾与苏x、xx公司协商解除合同事宜，2019年9月3日18时41分，苏x向其转账汇款100000元。并提交微信转账截图拟证明上述内容。xx公司予以认可。　　另查，涉案房屋至今仍未办理解除抵押登记。庭审中，王xx主张因苏群未办理解押手续，导致《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行，因此要求解除合同。　　

法院判决结果

一、王xx与苏x在2019年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年9月4日解除；　　二、苏x于本判决生效后十日内向王xx返还购房款和定金共计500000元；　　三、苏x于本判决生效后十日内向王xx支付违约金300000元；　　四、驳回王xx的其他诉讼请求。

房产律师解析

二手房买卖王辉律师认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，王xx与苏x就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据合同约定，王xx依约履行了付款义务，苏x应于2019年8月31日前完成房屋的解押手续，且至今仍未办理。因苏x的原因，导致涉案房屋无法过户，房屋买卖合同的目的已经无法实现，已符合房屋买卖合同约定的合同解除条件，王xx有权解除合同。故对于王xx要求解除合同之诉请，法院予以支持。对于合同具体解除时间，应以解除合同通知书送达之日即2019年9月4日为准。　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除，苏x应向王xx返还全部购房款，故对于王xx要求苏x返还购房款和定金共计500000元的请求，法院予以支持。　　合同无法继续履行的责任在于苏x，因此对于王xx要求苏x支付违约金之诉请，于法有据，法院应予以支持；但关于违约金的标准，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的标准过高，王xx亦未就其因苏群违约受有损失进行举证，综合全案情况，根据合同履行情况、各方当事人的过错程度，考虑房屋市场行情、预期利益、损失情况等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则法院调整为300000元并无不当。