杨海亮律师：论房屋内转的法律效力

房屋内转，业界通称“内部转名”，是指一手购房者在与开发商签订认购书或商品房买卖合同后，在所购商品房未确权及办理一手房产证以前先通过双方解除认购书或商品房买卖合同，再由二手购房者与开发商就该商品房签订新的认购书或商品房买卖合同，以致完成房屋二手交易的行为。房屋内转是否具有法律效力，不能一概而论，本文试从房屋内转的形因、房屋内转的法律特点来分析，最后得出其法律效力的结论。

一、房屋内转的形因

由于在房地产二级市场中存在供不应求的局面，再加上开发商的捂盘惜盘的销售策略，加剧了房源的紧张，使得消费者不得不瞄准房地产三级市场。而在房地产二级市场与三级市场的过渡阶段，越来越精明的购房者及专业炒家发现了政府监管的漏洞，利用解除合同来达到无需办理一手房产证、减少交易税费及节省交易时间的目的。本律师发现，不少业主刚签完商品房买卖合同就到中介放盘，只要有买家，就推荐“内转”来完成交易，中介一般也会极力推荐这种交易方式。

因此不难看出，房屋内转的形因有以下几个方面：一、房地产市场供不应求、消费者对房屋的需求强烈；二、二手房交易税费过高，致使买卖双方“铤而走险”；三、开发商收取了“转名费”后纵容二手交易；四、政府监管存在漏洞，合同备案后房屋确权前允许双方解除合同。

二、房屋内转的法律特点

1、房屋内转至少存在三方当事人。一手购房者、开发商、二手购房者是房屋内转必须具备的三方当事人。如果一手购房者是按揭贷款且已放贷，或将该房屋到中介放盘，则银行、中介公司都会涉入其中。如果二手房交易中采取“快贷”方式，担保公司也会牵涉进来。

2、房屋内转至少存在三份合同。一是一手购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》、二是一手购房者与开发商签订的《商品房买卖合同解除协议》、三是二手购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》。如果一手购房者是按揭贷款且已放贷，或将该房屋到中介放盘，还会有《个人住房贷款担保合同》、《房屋转让三方协议》等。

3、房屋内转涉及法律关系复杂。房屋内转既有买卖合同关系，又有借款合同关系、居间合同关系、担保合同关系等，涉及的法律除了最基本的《合同法》及《合同法解释一、二》、《物权法》外，还涉及到《担保法》、《担保法解释》、《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规。

三、房屋内转的法律效力

由于房屋内转的法律关系复杂，合同之间形成一个紧密的链条，一份合同的效力直接影响到其他合同的效力认定，本律师现抽出内转交易中常见的几份合同分析其法律效力。

1、一手购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》。这份合同的法律效力豪无争议，只要是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一般不会导致无效。

2、一手购房者、二手购房者、中介签订的《房屋转让三方协议》。这份合同效力存在争议。第一种意见认为协议有效，协议属于买卖双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。第二种意见认为协议无效，卖方房产未取得房产证，违反《城市房地产管理法》的规定不得转让，且房屋内转逃避国家税费，恶意串通，损害国家、集体利益。第三种意见认为合同部分无效，买卖双方就购房事宜达成一致，应予保护正常的市场交易关系，但内转条款逃避国家税费，有关内转的条款应为无效。本律师赞同第三种意见。

3、一手购房者与开发商签订的《商品房买卖合同解除协议》。由上述《房屋转让三方协议》可知，一手购房者与开发商签订的《商品房买卖合同解除协议》不是按照合法的二手房交易程序进行交易，是通过合法形式掩盖非法目的，根据《合同法》，整个协议应认定为无效。

4、二手购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》。此份合同是在上述一手购房者与开发商签订的《商品房买卖合同解除协议》后才签订，因此以解除协议为前提，故一旦解除协议认定为无效，此份合同自然会失去合同成立的依据，被“连带”认定为无效。

综上所述，房屋内转存在诸多风险，一旦发生纠纷，将涉及到众多复杂的法律关系，买卖双方都将对合同无效及违约行为付出高额的代价。本律师提醒购房者及炒房者，房屋交易一定要走正规的、法定的程序，不要存在缴纳“转名费”进行内转规避国家税收监管的侥幸心理，否则将会得不偿失。

【 附：本文参考资料：广东省东莞市人民法院民事判决书（2007东法民一初字第13318号）】