有一杭州锦绣江南二手房交易纠纷案例：孙女士花费一辈子的积蓄，给女儿买了一套100多平方米的婚房。没想到要住进去了，才发现里面竟然有人住着。原来房子被房东给出租了，而且一租就是20年。

　　这起发生在杭州的二手房官司，经过两次开庭后，昨天终于暂告一段落。当法官宣读一审判决后，孙女士母女俩激动得抱头相泣——法院认定原告购房合同有效，但租客刘某腾退涉案房屋，房东王某支付违约金3.8万元。

法院认为 第三人刘某与原房东之间租赁合同无效，理由是该行为系串通后意图损害抵押权人利益，而且该租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力，且建立房屋租赁关系并非双方签订租赁合同的真实意图。

从该案件看出二手房交易的复杂性，那么二手房交易法律风险哪些环节容易引发法律纠纷，需要特别防范？希望这些经验能够为购房者和其他市场参与者提供一些帮助。

　　权属人与售房者是否一致，你必须和全部共有人共同签订房屋买卖合同。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。

　　2、合同相对人身份要核清

　　签合同的人是否有权签订房屋买卖合同，如果是代理人，是否有明确授权，哪怕他与产权人有亲属关系。

　　3、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全

　　房屋所有权证、土地使用权证上，载有所有权人、土地性质、使用年限、有无抵押负担的信息。如果出卖人不能出示相关权属证书，可能就有猫腻。

　　4、房屋产权转移是否受到限制

　　审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋均存在交易障碍。

　　5、房屋关联信息必须要搞清楚

　　首先要搞清土地的性质：查看土地使用权性质，出让意味着房主已缴纳了土地出让金，如是划拨的土地，则可能在交易过程中还要缴纳土地出让金。如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。

　　其次应注意审查土地的使用年限。

　　另外，通过实地查看房屋的现状，房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。

　　6、交易的房屋是否存在租赁

　　法律上有句话叫做“买卖不破租赁”，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。

　　7、物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，搞得不好所有费用都要由买受人全部承担。