这43套房产的房屋该否返还？

案情回顾

2007年5月，天仁公司与刘大明签订《合作协议书》，约定刘大明汇款873万元到天仁公司指定账户，天仁公司用该款购买一栋商品房；支付完毕款项后，天仁公司应将公司公章和法人代表章交由刘大明使用保管直至刘大明收回873万元及相应利润。

随后，双方共同销售了37套房屋，销售所得款项，还给刘大明608.61万元。11月份，刘大明拿到了公司公章和法人代表印章，并在此后与成兰等15名购房人签订了房屋买卖合同，共43份。

同年12月12日，天仁公司向公安局申请作废公司公章、法人章等章、证，并于两天后在报上刊登遗失声明。但此后，天仁公司仍交给刘大明20份销售不动产发票。

2008年2月19日，天仁公司向法院起诉刘大明，主张刘大明与成兰等15名购房人系恶意串通，请求法院确认43份《房屋买卖合同》无效，购房人应返还讼争房屋。3月31日，房地产交易中心将43套房产登记在成兰等15名购房人名下，但未发出房屋产权证。

问题

刘大明是否有权出售涉案房屋？涉案43套房产的房屋买卖合同是否合法有效？刘大明与成兰等15名购房人之间房屋买卖的行为是否存在恶意串通，该否返还？

天仁公司违约　刘大明售房有效

□庞信祥

刘大明有权出售房屋，涉案43套房产的房屋买卖合同合法有效，刘大明与成兰等15名购房人之间的房屋买卖行为不是恶意串通，讼争房屋无需返还给天仁公司。

天仁公司在与刘大明签订合作协议后，应依照约定让刘大明收回全部投资款873万元及利润400万元，但其在刘大明只收到600余万元投资款时,违反诚实信用的原则，没有全面履行合同义务，以登报作废公章等形式单方面终止合同，阻碍刘大明行使权利，其做法违反了我国《合同法》第8条的规定，是单方面的违约行为。在天仁公司违约时，刘大明仍然有权依照约定出售房屋。同时，对相对人（购房人）来说，天仁公司将公章、发票等交由刘大明使用，并且让刘大明在售楼处售楼，相对人完全有理由相信刘大明的售房行为是代表天仁公司的行为，而不是刘大明的个人行为，该代理行为有效，即房屋买卖合同是有效的。

刘大明依照约定以天仁公司的名义出售房屋，是行使协议书的权利行为，并没有损害天仁公司的合法权益，不是侵权行为。其次，天仁公司在北海日报而不是在省级以上公开发行的报纸刊登公告，广大公众特别是来自辽宁、吉林、贵州等地的成兰等15名购房人无法知晓其公告内容，且15名购房人在天仁公司登报前就以合理的价格在其售楼部购买房屋，主观上不存在恶意。因此，购房人与代表天仁公司的刘大明之间是一种合法的民事法律行为，而不是恶意串通行为。

申请房屋登记，应当由签订房屋买卖合同的双方当事人共同提出申请。撤回登记申请也须由双方共同提出，合同一方未经他方委托无权单独向物权登记机构提出。天仁公司与购房人共同申请房屋登记，如需退档也必须经购房人同意，共同提出申请。其次，不动产物权依照法律规定自记载于不动产物权登记簿时发生效力，涉案43套房屋产权已登记在成兰等15名购房人名下，虽然房屋产权证未发出，但物权已发生转移的效力，天仁公司无权要求购房者返还房屋。

判决结果

北海市中级人民法院一审认为，刘大明不是讼争房屋的所有权人，其利用天仁公司公章、法定代表人印章，在未经天仁公司同意下与成兰等15人恶意串通买卖房屋，已构成共同侵权。因此，判决房屋买卖合同共43份无效，成兰等15人返还所购房屋，刘大明承担连带责任。

刘大明和成兰等15人不服，上诉到广西高级人民法院。

高院审理后认为，刘大明与天仁公司之间是合作关系，在双方的合作协议中已明确约定刘大明在将873万元汇入天仁公司账户后，即取得使用保管天仁公司公章和法人章的权利，可开展房屋销售工作。因此，刘大明的销售行为没有超出合作协议给予的权利范围，其拥有涉案房屋的销售权利。

对于刘大明与成兰等人是否存在恶意串通的问题，高院认为，成兰等买受人向天仁公司买房，在天仁公司的售楼部与刘大明签订合同，对刘大明与天仁公司的内部关系无从知晓，有理由信赖合法持有售房各项证照的刘大明有权代表天仁公司对外销售房屋。天仁公司所提供的证据尚不足以证明刘大明与15位买受人之间存在相互串通的主观恶意，并对天仁公司的利益造成损害。据此，高院认定43份《房屋买卖合同》合法有效，刘大明与成兰等15人不存在恶意串通。

去年8月25日，广西高级人民法院依法判决：撤销北海市中级人民法院一审判决；驳回天仁公司诉讼请求。