桂林二手房买卖法律分析

—— 合同无约定，划拨土地出让金该由谁承担？

（摘要：目前桂林二手房交易中买卖双方基本上都是通过房屋中介协助完成交易的，由于对房产法规不熟悉，在交易中常会忽略很重要的法律问题，常导致在合同履行中发生争议，权益受到损害。因此，桂林二手房买卖双方为避免利益受损害，均十分有必要委托优秀律师提供房产交易法律服务。）。

案情简介：黄某通过A房屋中介相中了李某位于桂林B小区的一套二手房，经过看房、价格协商后，双方达成了买卖意向，签订了A中介提供的二手房买卖合同，在办理房产过户时，由于该房的土地性质系国有划拨，需要缴纳一大笔土地出让金，由于在签订合同时都忽略了这一问题，对此没有作出明确约定，因此，双方对此费用承担产生巨大争议，需要通过法律途径解决。

买卖双方的主要理由：买方黄某认为自己购买的既然是商品二手房，理应是出让土地，现该房屋系划拨土地，存在使用权利瑕疵，应由卖方李某解决和承担费用；而卖方李某却认为在签订合同前已经交付土地使用权证给买方黄某审核，且二手房买卖合同中已约定办理房屋过户的一切税费均由买方承担，因此，该笔土地出让金应包含在内，应由买方黄某承担。

这样的问题在桂林二手房买卖中有一定的典型性，该笔土地出让金在无法协商解决时，从法律上究竟该由何方买单？本律师根据自己的法律知识和实践经验，对此作一简单分析，以便能对桂林二手房当事人维护权益和律师正确处理该类纠纷有所帮助。

在处理桂林二手房买卖合同纠纷中，首先要遵循“合同约定优于法定”这一基本原则，如果房屋买卖合同中对划拨土地出让金的负担作出了明确约定，则应尊重合同当事人意思自治，按照合同约定解决和处理。

本案合同中约定由买方承担房屋过户的一切税费是否包含土地出让金？由于目前房屋产权实施的是二元登记制，房产部门办理房产证过户手续，国土部门办理土地证过户手续，国有划拨土地改为国有出让土地，改变是交易标的物性质特征，因此产生的土地出让金，是不属于移户手续定义下的税费内容，显然，可以表明，双方的买卖合同并未涉及该项费用由谁承担的具体内容，应该视为双方对土地出让金的承担没有约定。

无约定从法定。既然二手房买卖合同中对土地出让金没有约定，则应该根据法律、法规的规定来决定由何方承担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定，“以划拨方式取得土地使用权时，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

综上，在桂林二手房买卖中，买方一定要认真审核房产证权属性质，特别是土地使用证的性质，并在二手房买卖合同中与卖方对土地出让金的承担作出明确约定，否则，一旦签订合同后在履行中发生争议，自己需要承担，权益将得不到法律保护。

桂林律师 刘庆才

2013年11月25日