房地产统一抵押的几个常见问题

四川新开元律师事务所 刘波 律师

资本的融通对市场经济的发展至关重要，然而具有“担保之王”的抵押担保，在资本融通的安全方面发挥着重要作用。目前，抵押物中最为常见的便是房屋和土地。因为房屋和土地具有难以分割的特性，故一般统称为房地产抵押。我国现行《城市房地产管理法》、《担保法》以及《物权法》等法律都规定了房、地应统一抵押，但我国现行房地产登记制度尚在改革之中，房屋和房屋占用下的土地的登记工作可能分属不同的行政部门，这样就容易出现分别登记的情况。由于篇幅限制，本文仅讨论城市房地产统一抵押的问题。

一、房地产抵押登记现状

房地产抵押登记，是指抵押当事人以抵押人依法取得的房地产设定抵押后，依照法定程序申请有关房地产管理机关，在房地产权证上所作的记载。我国规定土地和房屋的抵押以登记为生效要件，就目前的实际操作来看，我国很多城市尚未建立房屋和土地的统一行政管理部门，比如成都，这些城市的土地抵押登记部门为国土资源局，房屋抵押登记为房产管理局，两个部门互相独立，没有建立有效的联动机制。对于抵押登记结果的物化形态，已从在权利证书和产权证书上涂写，改为独立于原证书的土地、房屋他项权利证书。此种改变虽然更有利于抵押权人权利的保护，但仍未在实质上改变分头抵押登记的局面。

房地产权属登记机关在不同的国家不尽相同，但基本上都是由房地产登记机关统一办理。如日本的房地产登记机关为法务局及其下属机构，德国的房地产登记机关为地方法院设立的土地登记局，美国和瑞士的房地产登记机关为各州地方法院；但大多国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行房地产统一登记制度。

二、房屋、土地分别抵押登记的问题及对策

房地产抵押登记的意义在于房地产物权变动的公示和公信，其目的是使相对人和利害关系人能够查询登记薄册，并使社会公众相信该登记权利而为交易行为。房地产抵押以登记为生效要件，充分说明抵押权公示的重要性。国土资源局和房产管理局分头管理的制度，对不同的房地产会产生不同的影响。

（一） 工业厂房和土地使用权分别抵押

该类抵押与一般的房地产抵押有所区别，一般的房产和所占用范围的土地面积基本一致，而工业厂房的面积一般远远小于其所占用的宗地面积。与住宅开发商取得数个地块开发一个小区不同的是，企业取得的工业厂房用地一般为一个整块土地，如果严格按照房、地统一抵押原则，工业厂房作了抵押，其占用的土地使用权也一并抵押，那么建筑物占用范围外、且属于同一宗土地的部分在法律上是没有明确规定为“视为一并抵押”的，但该部分土地使用权又不能再次抵押，这样便降低了企业融资的能力。当然，根据《物权法》的规定，抵押物超出债权价值部分，可以再次抵押，但实际操作中，登记部门为了规避责任，一般会要求取得第一抵押权人的书面同意，而第一抵押权人一般不会同意。基于以上原因，一些国土资源局和房屋管理局也未禁止这种分别抵押登记的情形，这种土地和房屋分别抵押登记的情形最易出现。

对于此种情况，对于抵押权人来说，将厂房和土地使用权分别在房产管理局和国土资源局办理办理抵押登记，防止抵押人再次用土地使用权或厂房办理其他抵押担保，可以最大限度地确保抵押权人的利益；对于抵押人来讲，如果土地上有多幢建筑物，每栋建筑物又是独立的，可以用建筑物作抵押担保，该建筑物是否抵押，不影响其他建筑物的抵押担保能力，从而将抵押物的融资担保能力最大化。

（二）土地使用权和在建工程分别抵押

房地产行业对资金需求量很大，一般的开发商在拿到土地使用权后就会向银行抵押贷款，在房屋修建工程中，还会利用在建工程办理抵押贷款。土地使用权的抵押登记部门为国土资源局，而在建工程抵押登记部门为房产管理局。两个登记部门一般要求土地使用权和在建工程的抵押权人应为同一权利人，但两个部门如果没有完善管理细节以及紧密的技术衔接，土地使用权和在建工程抵押登记给不同的权利人仍有可能。

从抵押权人利益保护的角度出发，建议抵押权人办理完土地使用权抵押后，工程建设达到在建工程抵押的标准后，应当立即办理在建工程抵押登记。值得注意的是，具有单独楼梯的部分和没有单独楼梯的部分，其作为在建工程抵押的标准是不同的。

要从根本上解决以上问题，必须实现房地产登记机关的统一。随着物权法的实行，统一不动产登记机关已是大势所趋。