宁波集体土地房屋征地拆迁问答
宁波集体土地房屋征地拆迁问答
文/口 施周 律师
房屋拆迁本身是个比较烦琐、政策性很强的一个问题，按照土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁和集体土地的房屋拆迁，两者所依据的法律文件、赔偿细则都有比较大的差异。本文所探讨的问题均为农村集体土地上的房屋拆迁的一些比较重要的问题。由于房屋拆迁的政策性很强，宁波市三区和其它区县有些细微的差别，本文所回答的问题的答案，是以市三区的规定为准。
1. 拆迁补偿的对象是谁？
拆迁补偿的对象是房屋的所有权人。
2. 房屋的租用人、借用人是否应给予安置？
不予安置，若因房屋的拆迁损害了他们的权利，他们可以向房屋的所有权人主张赔偿或补偿，这是另外的一层法律关系，也即合同法律关系。
3.．认定房屋产权归属的证明文件有那些？
证明房屋权属来源的证明文件包括：房屋所有权证书、土地使用权证书、农
村村民建房批准文件、村镇集体建设用地批准文件、属1982年《村镇建设用房管理条例》施行前建设的房屋，由村民委员会并经镇政府核实的文件、县（市）区土地、规划行政管理部门依法出具的其他证明文件以及人民法院生效的判决书、调解书。
若无上述证明文件或者对上述文件载明的权利人有异议，可以通过法院诉讼
确定产权。
4.是不是上述产权证明的文件上载明的产权人为唯一的产权人？
原则上对于房屋的产权归属是以产权登记的文件为准，但是也有例外，比如
房屋为家庭成员共同建造、共同居住的，由其中一人领取产权，这时候就房屋就应属于家庭成员的共同共有，领证人的行为也仅为代表领证，不能认定为其一人的产权。
5.土改时遗留的老房屋的产权如何认定？
这些老房子原则上也应认定为土改当时的家庭共有的房产。如果其中一成员领取了房屋权属证书，仅能说明其是代表领证行为，不能说明产权归其所有，应认定房屋的产权归属整个家庭成员共有。
6.未办理房屋产权登记的析产，是否认可？
只要有具有法律效力的判决书、调解书、公证文书等，均应认可。
7.拆迁安置的方式？
房屋的安置方式按照原房屋的用途不同而不同。房屋按其用途分为住宅用房
屋和非住宅用房。住宅用房屋既可以是货币安置也可以是调产安置，有条件的地方也可以迁建安置，但在实际拆迁中，很少有迁建安置。对于住宅用房的附属用房，比如说畜舍、门斗以及建于宅基地之外的厕所等，这些只能是货币安置。对于非住宅用房，原则上只能是货币安置，如果有条件，也可以迁建安置，但在实际拆迁中，很少有迁建安置。
8. 拆迁安置补偿的标准是以房屋为准，还是以户籍人口数为准？
房屋安置是以户为单位，原则上，房屋拆迁安置是以原房屋面积为准，但每户的原住房可安置面积不得超过250平方，对于符合条件的无房户或者每户人均低于30平方的，原则上按每个人口30平方的标准计算。
9.土地征收方案公布之后，是否可以分户？
原则上，方案公布之后不得分户，但是因出生、婚姻、军人退伍、大中专学生毕业等原确需办理入户和分户的除外。
10.安置人口如何计算？
安置人口一般是按照家庭常住人口的数量计算。但是寄居、寄养、寄读等具有临时性质的人口不得纳入安置人口。
11.原户籍在拆迁地，但由于某种原因而迁出，是否可以计算？
这要看户籍迁移的原因，如果是现役军人的迁移或者在校的大中专学生以及劳动教养、监狱服刑人员，那是可以计算为安置人口的。
12.原户籍在拆迁地，因为上大学，而户口被强制迁出，变为城镇居民户籍，现已毕业，但户籍性质变更为城镇居民，已经不能迁回了，是否可以计算为安置人口？
这个问题，是目前争议比较大的问题，从法律文件上，目前没有把这一块纳入可安置人口，但是法律文件将在校学生、劳教、服刑人员，而没有将已就业的人员纳入，引起争议较多，目前这个问题已经有所松动，有些地区已经将这些人员纳入了可安置人口。
13.在拆迁范围内有多处集体所有土地房屋，如何计算？
应该合并计算拆迁可安置面积。
14.在拆迁范围内既有集体所有土地房屋也有国有土地房屋，如何计算？
分别计算，按照不同标准补偿。
15.未经批准改变房屋用途，如何计算？
仍应按照原房屋用途计算。但对合法住宅并持有工商营业执照的房屋，一般参照非住宅的房屋的标准减半计算。
16.不予安置的房屋情形？
主要是指没有取得《土地使用权证书》或者其它房屋权属来源文件的房屋，也就是日常生活中所讲的违章建筑或者违法建筑，没有经过审批的房屋。但对于在原有合法的房屋的翻建、翻修，尽管没有经过审批，但是也应该给予安置的。
17.临时建筑是否给予安置？
临时建筑，要看房屋的具体情况，如果是在批准期限内，是可以的，否则应为不可以。
18.在批准期限内的临时建筑如何安置？
拆迁未超过批准期限的临时建筑应当按其拆迁时建筑材料的成本价值，结合剩余期限给予适当补偿
19.如果房屋有抵押，如何拆迁安置？
如果抵押房屋遇拆迁，在签订补偿安置协议时，抵押权人也要参与拆迁补偿安置协议的签订和执行。如果被拆迁人选择货币补偿，根据抵押债权是否到期，应该用补偿的货币优先偿还抵押债务或者提存；如果被拆迁人选择安置房屋，在不能解除抵押协议的情况下，应该就安置房屋与抵押权人达成新的抵押协议。
20.住宅房屋安置如何计算？
安置补偿价格=（同类同等级商品住宅价格-基本造价+被拆迁房屋重置价格集合成新的补偿）*（1+拆迁补偿资金的比例）。
21.对于超出可安置面积的被拆迁房屋如何补偿？
按重置价格结合成新再增加不超过300%的比例给予补偿。
22.房屋拆迁过程中，无法达成拆迁安置协议，怎么办？
任何一方可以向所在的县（市）区人民政府申请裁决，裁决机关自受理之日30日内作出裁决。
23.对行政裁决不服，怎么办？
可以60日内申请行政复议，也可以自接到裁决后3个月内向法院提出行政诉讼。
