第1章 绪 论 1.1 选题背景与意义 在社会经济生活中，不动产物权的重要性不言而喻，由于其所具有的稀缺性、固定性等特点，作为极其重要的生产要素和生活资料，作为国家和社会的巨大财富，在各种财产中具有特别重要的经济价值和社会价值，对社会影响巨大，一直以来都是世界各国物权立法的重点。作为与不动产物权登记制度紧密联系的不动产登记簿，因其对于不动产物权的确认、移转等各项相关利益的重要作用，更是重中之重。 在我国进入市场经济社会以来，不动产事业已经有了突飞猛进的发展，不动产交易越来越频繁，因此，对于不动产物权的确认和不动产交易安全的保障显得越来越重要，不动产登记制度就是通过国家登记机关在不动产登记簿上记载不动产物权的事实状态及权属状态，利用不动产登记簿作为物权公示的载体，赋予不动产登记簿以公信力，从而保障权利人及善意第三人的合法权益。不动产登记簿对于实现物权公示原则、确认和证明不动产物权的归属、实现不动产登记的公信力等方面都具有不可替代的功能，在保护交易安全、维护交易秩序等方面发挥着极其重要的作用，因此，对不动产登记簿进行深入细致的研究是十分必要的。 但遗憾的是，我国关于不动产登记簿的立法相对滞后，根本无法满足丰富的社会生活需要。在我国《物权法》制订之前，我国在中央法律层面还没有明确的关于不动产登记簿的法律规定；在地方立法上，大部分地方对不动产登记簿也没有清晰深刻的认识，即使制定了一些与不动产登记簿相关的规定，但规定的都比较粗糙且不尽统一，这些情况都在一定程度上造成我国不动产登记簿在法律制度和法律实践上的缺失与混乱，并由此引发一系列的法律问题和社会问题，这些问题不仅给我们的法律实务工作者们带来了麻烦，使其面对具体工作无从下手，更使得广大人民群众在社会生活实践中面对不动产交易关系时，因为缺少不动产登记簿这一最为重要的公示手段而无所适从，屡屡产生矛盾纠纷，严重影响了我国不动产交易市场的安全稳定。以上总总说明，目前我国对于不动产登记簿的法律规定不够完善，己经不能适应社会发展的要求。 我国《物权法》的及时出台，吸取国际上关于不动产登记簿的立法经验，在国家基本法律的层面上，确立了我国不动产登记簿的基本制度，较之以往有了很大的进步。然而作为基本法律，《物权法》只能从一定程度上确立不动产登记簿的基本内涵和基本原则，而不能林林总总的概括不动产登记簿的所有具体规定，关于不动产登记簿的短短几个条文显然不够容纳其丰富的内涵，远远不能满足关于不动产登记簿的法律制度需要，关于不动产登记簿的具体问题的规定，仍有待其他法律法规特别是《不动产登记法》的完善。对于这一点，我国《物权法》第10条第2款明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登机机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”应该说，《物权法》第2章第1节关于不动产登记的规定只是为将来制定统一的《不动产登记法》揭开序幕，将来如何制定《不动产登记法》，制定怎样的《不动产登记法》，仍需要不断探索。可以肯定的一点是，在将来的《不动产登记法》中，关于不动产登记簿的法律规定应更加细致准确，不动产登记簿的作用应得到更大的体现。 除了上述立法方面，目前国内在不动产登记簿的理论研究方面也存在大量空白。综观国内研究之后不难发现，尽管关于不动产登记的研究已有不少成果，但研究不动产登记簿的却数之寥寥，且研究角度多局限于几个方面，对于不动产登记簿的研究不够深入细致。反观国外，关于不动产登记簿，无论是立法技术还是理论研究相比较而言都已经相当成熟，需要我们认真的学习和借鉴，但是照搬照抄国外的模式，并不一定符合我国的国情，不一定能解决我国不动产交易中存在的各种问题，如何借鉴其他国家的经验并结合本国的国情来完善不动产登记簿，是值得学者们仔细思索的问题。因此，我国迫切的需要加强关于不动产登记簿的研究，以法学理论服务于立法，这也是笔者选择这一课题进行研究的初衷所在。 综上所述，笔者希望能通过对不动产登记簿作一个较为系统深入的研究，根据我国不动产登记相关法条，结合物权法理论，科学地分析和研究不动产登记簿的法律内涵。通过广泛了解国内立法中关于不动产登记簿的法律规定，参照国外有关登记簿的先进理论和立法经验，综合运用文本分析、逻辑分析、比较分析和规范分析方法，对我国不动产登记簿的现状进行分析研究，反思我国现行法律中关于不动产登记簿所存在的问题，结合我国的具体国情，提出些许完善建议，以期为我国不动产登记簿的研究提供些许帮助。 1.2 文献综述 总的来说，我国关于不动产登记簿的研究起步较晚，尚处于初级阶段。综观近年来我国学者对于不动产登记簿的研究，主要是以研究不动产登记制度附带讨论不动产登记簿的形式，在研究不动产登记制度的框架下，将不动产登记簿作为具体内容之一，对其进行不太详细而深入的阐述。专门研究不动产登记簿的只是极少数，不动产登记簿的重要性并未得到学界真正的重视。 由前所述，我国关于不动产登记簿的研究，大部分是以不动产登记制度为切入点和基础，对国外不动产登记簿的理论和立法进行比较研究，分析我国不动产登记簿的现状，分析指出我国不动产登记制簿所存在的问题，有针对性的提出自己的观点和完善建议。如孟庆霞《房地产登记制度的完善》、齐文祥《关于不动产登记制度的若干问题》、程啸《论我国民法典中不动产登记制度的完善》等文是这种研究方式；也有少数专门研究不动产登记簿的论文则略去了比较研究，直接从不动产登记簿的特点开始，找出我国不动产登记簿中存在的问题，继而提出完善我国不动产登记簿的建议，如金绍达《应该重视不动产登记簿的重要作用》、赵萍、程啸《不动产登记簿的作用与类型》等文。 界定不动产登记簿是研究不动产登记簿的基本前提。国内研究中对于不动产登记簿的定义，有的侧重于登记簿的内容方面，如金绍达在《应该重视不动产登记簿的重要作用》一文中认为登记簿是“登记机关制作的、记载不动产权利状态的法定簿册”，邢红在《不动产登记簿的编制与不动产登记机关的责任》一文中将不动产登记簿定义为“登记机关记载不动产物权的专用簿册”；也有的定义侧重于登记簿的作用方面，如张明在《不动产登记簿的公示及意义》一文中认为不动产登记簿是“国家不动产登记机关制作的作为不动产物权公示方法的证明文件”。关于不动产登记簿与权属证书、权属档案的比较，在朱程《论不动产登记簿的法律构建》有详细叙述。 关于不动产登记簿的记载内容，有学者将不动产登记簿的内容局限在对不动产物权权利状态方面的记载，如张明《不动产登记簿的功能和效力》中认为“不动产登记簿记载着不动产物权的权利状况。”赵萍、程啸在《不动产登记簿的作用与类型》一文中认为“不动产登记簿记载不动产上的权利状况。”也有学者认为，不动产登记簿的内容不只是权利状态方面的记载（如附着于该项不动产之上的所有权和限制物权等），还应当包括自然状态（如不动产的地理位置、面积等）方面的记载。 关于不动产登记簿的特点和功能，我国学者的研究较多，通说认为不动产登记簿的特点主要包括“四性”即统一性、官方性、公开性和持久性，邢红在《不动产登记簿的编制与不动产登记机关的责任》一文中有相关论述。 关于不动产登记簿的功能，有学者认为主要包括以下几方面：首先，不动产登记簿是实现物权公示原则的载体；其次，不动产登记簿是不动产物权状态最权威的证明文件；最后，不动产登记簿是实现不动产物权登记公信力的重要途径。王利明教授在《物权法研究》一书中认为不动产登记簿的主要功能在于其所具有的公示的功能，而公示的功能主要表现在以下几方面：确定物权归属和解决物权冲突，保护交易安全和维护交易秩序，减少交易费用和提高交易效率，实现国家对不动产交易的宏观调控和监控。 关于不动产登记簿的效力，学者认为主要体现在它的公示和公信力上，张明在《不动产登记簿的公示及意义》一文中重点阐述了这一观点，其认为“登记簿的公示是实现登记公信力的重要途径，具体在我国的登记模式下，不动产登记簿的公信力主要体现为基于法律行为而发生的不动产物权变动的生效效力、权利正确性推定力、善意保护力以及风险警示效力。”也有学者如孟庆霞在《房地产登记制度的完善》中注意到不动产登记簿作为国家对于不动产的管理手段，具有行政化的特点，因此，其认为“不动产登记簿的效力不仅是相对于登记权利人及利害关系人，还应体现在对登记机关乃至国家的约束上。” 大多数学者都分析了我国不动产登记簿中存在的问题和不足，归纳以上学者的研究成果，可以总结出我国不动产登记簿主要存在着以下问题：法律依据不统一，法律界定不明确，与权属证书之间关系不明确，登记机关不统一，记录不完整不准确，查询制度不完善等等。要解决以上问题，孙宪忠教授在《中国物权法总论》中提出了“五个统一”原则，即“不动产登记簿的登记活动所依据的不动产登记法律制度应当统一、在不动产登记簿上进行登记的登记机关应当统一、不动产登记簿的法律效力应当统一、不动产登记簿的登记活动所遵循的程序应当统一、作为不动产登记簿的外在表现形式的不动产权属证书应当统一”。 综上所述，目前我国对于不动产登记簿，无论是研究广度还是深度都远远不够，相关概念之间的界限尚未厘清，许多问题还没有形成统一正确的认识，本文拟在运用物权法理论的基础上，结合我国地方立法上关于不动产登记簿的立法经验，取其精华，去其糟粕，对不动产登记簿的各方面法律问题进行较深入的分析研究，提出些许完善建议，以期为我国不动产登记簿的理论研究及立法实践提供些许参考。 1.3研究内容与研究方法 1.3.1 研究内容 本文研究的内容主要分以下几个方面： 第一部分为绪论，主要阐述本文的选题背景及现实意义，进行相关的文献综述，介绍本文主要的研究内容以及拟采取的研究方法。 第二部分主要是对不动产登记簿概念进行科学界定，归纳总结登记簿的各种法律特征和功能，针对不动产登记簿与权属证书、权属登记案卷存在易混淆的问题，以我国地方立法上的比较研究为基础，结合物权法理论，参照国外有关登记簿的先进经验，厘清不动产登记簿与其他相似概念的关系，从而对不动产登记簿进行科学界定。 第三部分主要研究不动产登记簿的功能及法律效力，探讨不动产登记簿的法理基础和理论内涵。 第四部分主要研究不动产登记簿的编制。不动产登记簿的编制主要包括编制前的审查、编制标准、编制内容和外在形式等问题。 第五部分主要研究不动产登记簿的管理。作为国家重要的法定文件，不动产登记簿的管理相当重要。具体来说，不动产登记簿的管理包括登记簿的保存、重造与补造、查阅以及电子化变革等问题。 结语部分对我国不动产登记簿的现状进行总结分析，总结本文对于理论和实践的意义，对我国不动产登记簿的完善提出些许建议。 1.3.2 研究方法 在本文的写作过程中，笔者将大量参阅我国各地关于不动产登记簿的法律法规以及相关的文献著作，拟综合运用以下多种研究方法对不动产登记簿进行研究： 首先，运用文本分析方法，研究分析我国关于不动产登记簿的法律规定； 其次，运用逻辑分析方法，厘清不动产登记簿的各种法律内涵间的逻辑脉络，对不动产登记簿进行理论上的研究与探讨； 再次，运用比较分析方法，通过比较我国各地不同的立法规定，参照国外登记簿的经验，分析我国不动产登记簿的现状和缺陷； 最后，运用规范分析方法，分析我国不动产登记簿的各种问题，以建立一套先进的符合我国国情的不动产登记簿为目标，针对我国不动产登记簿的缺陷和不足提出些许有针对性的完善建议。