买房之后卖家迟迟不过户，多次催促之后终于过户却不按合同约定迁出户口，起诉至法院，看看法院如何说？

【基本案情】

原告诉称：2015年5月29日，双方签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定王某将311号房屋出卖给我，合同总价款共计355万元。合同第九 条第三款约定，王某应当于房屋所有权转移之日起3日内，将房屋原有户口迁出，逾期未办理的，应当向我支付房屋总价款5%的违约金；逾期超出15日未迁出 的，出卖人应当按日支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，我依照合同约定履行了合同义务。2015年8月21日，双方办理了过户登记手续，但至今诉争房屋依然有户口没有迁出。现原告起诉，判令王某一次性支付我违约金另判令王某立即将户口从311号迁出。

【法院审理】

原审法院判决认定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王静与王某签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均有拘束力。王某作为出卖方，在查询房屋涉及的户口信息方面，较买受方更为可行和便利。因此，王某应就其在明知王静之购房目的的情况下，未在合同签订前就房屋涉及的户口问题进行详尽、确切的了解，致使房屋内的他人户口不 能迁出，应承担相应的违约责任。王某称其不知晓311号房屋内存有他人户口，理由不充分，且其是否知晓并不能免除其应当对此承担的违约责任。

本案中，双方在房屋买卖合同中对于户口的约定在于保证王静实现其在该房屋内的户口利益，现王静已将户口迁入该户，其相关利益已可实现。现王静主张其实际损失包括心理影响和今后出售房屋的损失，但未提交证据，应当承担举证不能之责任。且由于我国目前的户籍管理制度原因，王某自身无法将311号房屋内的其他户口迁出，而只能尽协助配合之责任。鉴于此，法院将依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以酌定，王某亦应当尽力协调祝某将其户口从311号房屋中迁出。

【孟律师有话说】

在签订房屋买卖合同时，当事人一般都会约定违约金，即一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

另外根据《民法》相关规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据合同约定，王某迁出户口义务的履行期限是房屋所有权转移之日起3日内，王静办理房屋抵押登记手续义务的履行期限是房屋产权证核发之日起5个工作日。因此，王静作为后履行债务一方，其有权在王某的债务履行行为不符合约定的情况下，拒绝王某的履行要求。

本案是一个比较典型的房屋买卖引发的合同纠纷，孟律师提醒您无论是卖家还是买家都需要认真查看合同条款内容，按合同内容履行自己的义务，避免违约，造成损失。