济南二手房买卖律师 谈解除二手房买卖合同返还购房款纠纷

济南二手房买卖律师 谈解除二手房买卖合同返还购房款纠纷，在二手房买卖合同纠纷中，如遇法律问题可以向济南二手房买卖律师咨询。-原告张xx向诉讼请求：1、解除与两被告签订的《二手房买卖合同》；2、两被告承担全部诉讼费用。

反诉原告林xx向法院提出反诉请求：1、解除其与反诉被告、反诉第三人于2017年1月5日签订的《二手房买卖合同》和《过户税费缴纳协议》；2、反诉被告张xx立即返还原告林xx定金20000元；3、反诉被告张xx向反诉原告支付违约金133600元；4、反诉被告张xx赔偿反诉原告损失10000元（暂作数，待确认购房差价后确定）；5、本案本诉、反诉的诉讼费用均由反诉被告张xx承担。事实和理由：2017年1月5日，张xx（甲方、卖方）与林xx（乙方、买方）、xxxx房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《二手房买卖合同》，约定张xx将其名下位于XX的房屋出售给林xx，张xx净得购房款598000元。同时约定，林xx在签订合同当日向张xx支付定金20000元，其余购房款于过户当日支付。并在合同第十一条中约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同无法正常执行，违约方须向另一方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。同日，林xx（甲方）与xxxx房地产经纪有限公司（乙方）签订《过户税金费缴纳协议》，约定林xx向xxxx房地产经纪有限公司支付总额70000元，用于缴纳上述房屋过户税费。基于以上两份合同，林xx已按约定向张xx支付定金20000元，并将花费总额为668000元用于购买上述房屋。然而，张xx在签订上述《二手房买卖合同》后拒不履行，既不按合同约定办理上述房屋的一手证及过户，甚至还于2018年1月26日向贵院起诉要求解除上述《二手房买卖合同》。林xx认为，基于张xx的根本违约行为，上述《二手房买卖合同》和《过户税金费缴纳协议》已无继续履行的必要，但张xx理应按合同和法律规定承担相应的违约责任。

济南二手房买卖律师 谈解除二手房买卖合同返还购房款纠纷---法院查明

2017年1月5日，张xx（甲方、卖方）与林xx（乙方、买方）、xxxx房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《二手房买卖合同》，约定张xx将其名下位于XX房屋出售给林xx，转让成交价为598000元。同时约定，林xx在合同生效当日向张xx支付定金20000元，定金由xxxx房地产经纪有限公司监管，林xx将定金支付给xxxx房地产经纪有限公司即视为张xx已收讫定金，20000元定金中10000元由xxxx房地产经纪有限公司托管作为腾房押金，腾房后由xxxx房地产经纪有限公司退还张xx，除定金之外的首期款160000元由林xx于过户当日前支付给张xx。并约定由林xx承担合同第八条中列举的32项税费。合同第十一条约定：如甲乙双方任何一方逾期履行义务，另一方有权要求逾期方以转让成交价为基数按日万分之五支付滞纳金并继续履行合同，如逾期履行超过七日，则视为违约。甲乙双方任何一方违约导致本合同无法正常执行，违约方须向另一方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。合同第十四条（备注）约定：甲方净得598000元，甲方自行办理一手证承担一手证费用。过户时间定为房产证出来后两个月内办理过户手续，如若房产证无法办理，为不可抗拒因素不算违约。丙方帮助乙方贷款，贷款金额为418000元。同日，林xx（甲方）与xxxx房地产经纪有限公司（乙方）签订《过户税金费缴纳协议》，约定林xx向xxxx房地产经纪有限公司支付70000元，由xxxx房地产经纪有限公司缴纳在上述《二手房买卖合同》中约定由林xx支付的过户税费。

另查明，2017年1月5日，林xx向xxxx房地产经纪有限公司支付了20000元定金，同日，xxxx房地产经纪有限公司留存了其中10000元作为腾房押金，并向张xx支付了10000元定金。

济南二手房买卖律师 谈解除二手房买卖合同返还购房款纠纷---法院认为

法院认为，1、关于《二手房买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。张xx称签订《二手房买卖合同》时xxxx房地产经纪有限公司口头承诺三个月内帮其办好房产证，并称备注条款中约定一手证费用由其承担与其真实意思不符，《二手房买卖合同》系林xx、xxxx房地产经纪有限公司相互串通采取欺骗手段诱导其签订的，该合同存在瑕疵，不是其真实意思表示。对此，张xx未提供任何证据予以证明，且张xx作为成年人，亦是法律所规定的完全民事行为能力人，应对《二手房买卖合同》条款进行仔细阅读，并对签订该合同的法律后果有着清楚明晰的认识，张xx的上述主张既无相关证据予以证明，亦不符合常理，故法院不予采信。综上，《二手房买卖合同》未违反法律强制性规定，且系各方当事人的真实意思表示，该合同依法有效，合同各方当事人均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行合同义务。2、关于本案是否存在不可抗拒因素。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案诉争的《二手房买卖合同》第十四条备注条款中约定“如若房产证无法办理，为不可抗拒因素不算违约”。据此，张xx认为，根据其提交的《白马山小区住房分配违规问题整改方案》第二条第四款中所述“对私下转让出售的行为不予承认，办理不动产证时只认可当时的购房人”，诉争房屋属于政府部门整改范围，不允许私下出售，本案情形属于不可抗拒因素。同时，张xx认为基于整改方案中所述的政策性原因，诉争房屋需要补缴的款项应由林xx承担。因法院在前述进行证据分析认定时，认定张xx提交的《白马山小区住房分配违规问题整改方案》的来源及其真实性无法核实，不予采信，故张xx不能以此证明本案存在房产证无法办理的不可抗力因素。即便该整改方案真实存在，对该整改方案中“对私下转让出售的行为不予承认，办理不动产证时只认可当时的购房人”的理解应为只能以当时购房人的名义办理诉争房屋一手不动产证，不能直接将一手不动产证办理至二手购房人名下，具体到本案，即应理解为只能先以张xx的名义办理诉争房屋的不动产证，然后再过户至林xx名下，本案《二手房买卖合同》中对办一手不动产证及过户的顺序亦如此约定。张xx在庭审中认可如果补缴相关费用，一手不动产证可以办理，但张xx认为该费用不应由其承担，故其没有补缴相关费用，并表明如果由林xx补缴相关费用，其仍然愿意将诉争房屋出售给林xx。可知，本案诉争房屋的一手不动产证没有办理的原因是没有补缴相关费用，补缴相关费用后是可以办理一手不动产证，且办理一手不动产证后诉争房屋可以转让，故在办理一手不动产证过程中并不存在不能避免并不能克服的客观情况，不符合上述关于不可抗力的法律规定，本案不存在不可抗力因素。3、关于是否支持张xx、林xx的诉讼请求。本案本诉及反诉中，张xx、林xx均请求解除《二手房买卖合同》，因而对于张xx、林xx关于解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，法院均予以支持。因《过户税费缴纳协议》系林xx与xxxx房地产经纪有限公司基于《二手房买卖合同》中林xx应承担的过户税费的约定签订的，现《二手房买卖合同》已解除，故对林xx主张解除《过户税费缴纳协议》的诉讼请求，法院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因本案《二手房买卖合同》依法成立并生效，双方均应依约履行，林xx向张xx交付定金，即已按合同约定履行义务。而张xx以林xx拒绝补缴相关费用为由拒不办理一手不动产证和出售涉案房屋。因《二手房买卖合同》第八条约定应由林xx承担的税费项目中不包括张xx所称的补缴费用，且张xx在庭审中认可补缴费用后可以办理一手不动产证，没有办理一手不动产证就是因为没有补缴费用，故该补缴费用应为办理一手不动产证所需费用，《二手房买卖合同》中亦约定了办理一手不动产证的费用由张xx承担，故张xx拒不补缴费用和办理一手不动产证，并以林xx不承担相关补缴费用为由拒不出售房屋，甚至诉至法院要求解除合同，已然构成根本违约，也违反了诚实信用原则，张xx应按《二手房买卖合同》的约定和上述法律规定承担违约责任。对于林xx提出的支付违约金133600元的诉讼请求。《二手房买卖合同》第十一条中约定“甲乙双方一方违约导致本合同无法正常执行，违约方须向另一方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”。林xx认为转让成交价为668000元（购房款598000元+过户税费70000元），违约金应为133600元（668000元×20%）。但根据《二手房买卖合同》第二条中的约定可知转让成交价为人民币598000元，不包括过户税费70000，且本案诉争房屋并未转让成交，张xx应向林xx支付违约金119600元（598000元×20%），故对林xx主张张xx支付违约金的诉讼请求，法院予以部分支持。对于林xx主张的返还定金20000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因林xx已根据《二手房买卖合同》向xxxx房地产经纪有限公司支付了20000元定金，xxxx房地产经纪有限公司留存了其中10000元作为腾房押金，并向张xx支付了10000元定金，现《二手房买卖合同》已解除，根据上述法律规定林xx可以要求返还定金20000元。对于林xx主张张xx赔偿损失10000元的诉讼请求，因林xx未举证证明其受到损失的事实及具体数额，故法院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条规定，判决如下：

济南二手房买卖律师 谈解除二手房买卖合同返还购房款纠纷---裁判结果

一、解除张xx与林xx、xxxx房地产经纪有限公司房地产经纪有限公司于2017年1月5日签订的《二手房买卖合同》以及林xx与xxxx房地产经纪有限公司房地产经纪有限公司于2017年1月5日签订的《过户税费缴纳协议》。二、张xx于本判决生效之日起三日内返还林xx定金10000元。三、xxxx房地产经纪有限公司房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内返还林xx定金10000元。四、张xx于本判决生效之日起三日内向林xx支付违约金119600元。五、驳回张xx、林xx的其它诉讼请求。