国十条京十二条新政房贷变化后第二三套房及非北京居民等各类房屋买卖合同双方法律应对策略综述

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张健北京王玉梅律师事务所律师，执业律师、房地产经济师、物业管理师，投融资、建筑工程、能源矿业公司管理及法律顾问工作经历。专业领域涉及公司法律事务、私人律师、房地产、建筑工程、土地征用拆迁、能源矿业、项目（BOTEPC）投融资以及其他诉讼法律事务。

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“国十条”、“京十二条”等调控政策中对于普通购房消费者及开发商、二手房房主影响对大的是特别是“国十条”、“京十二条”为了抑制不合理住房需求而提出的“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，并且对于“第二套房”、“第三套房”、“ 非本地居民”购房做了更加明确的细则性约束，大大增强了政策的可操作性。而在各大商业银行相继出台从严从紧的信贷政策后，消费者特别是已经签订认购书、销售合同、二手房买卖合同的消费者，对于“认购书、合同是否必须继续履行？”，“贷款首付增加怎么处理？”，“买房合同能不能解除？”，“买房合同解除或者终止后责任如何承担？”等问题都产生了疑问，律师也经常接到类似的咨询问题，同时，一些房地产开发商、中介公司的销售人员也曾向律师提出过这些问题。

下面就对这类合同的处理问题发表如下法律意见：

1、买卖属于贷款购买首套自住房的且面积小于90平米的房屋。那么这种情况不属于此次“国十条”、“京十二条”政策调控的范围，购房人不得以其他理由擅自解除合同，否则开发商有权追究其违约责任。即使房价下跌，也属于正常的市场风险，买房人没有法定理由不得提出退房。

2、买卖属于家庭贷款购买首套自住房且面积大于90平米的房屋。那么如果没有特殊情况，双方的合同也并未发生情事变更的法定事实，双方应当继续按照合同履行自己的权利义务，任何一方擅自不履行的视为合同的违约应当承担违约责任。这里需要强调的是，这次的政策特别限定了购房人认定范围，即：包括借款人、配偶及未成年子女，下同。因此，如果购房人签订合同时是购买首套自住房且以个人名义签订的，但是由于其家庭范围内属于这次新政策的调控范畴，那么应当认定发生了情事变更的法定事由，双方可以协商变更或者解除合同。或变更手续数额提高首付比例继续履行，或者协商解除合同。

3、对于贷款购买第二套住房的家庭购房。按照新政策，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。那么应当视为发生了情事变更。双方可以协商解决，或是对合同予以变更，增加首付款额度继续履行合同，或是协商解除合同。

4、对于贷款购买第三套及以上住房的购房人购房。“国十条”对此只是做了原则性规定，即“贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”。也就是由各地方政府结合自己本地的房地产发展情况自行决定。对此，就要结合各地相继制定的政策来分析了。以北京为例，由于北京投资性购房较多，房价上涨过快，因此“京十二条”对此类购房采取了严格的“禁购”措施。明确规定暂停对购买第三套及以上住房的购房人发放贷款。那么与上述“限购令”不同的是，对此则是明确的“禁购令”。因此，从法律角度讲，该合同履行发生了情事变更的事由，作为购房人可以提出解除合同的退房请求，售房人应当允许，双方互不承担违约责任。当然这仅限于贷款购房，售房合同中约定全款付现购房的购房人则不可以要求退房和解除合同。

5、对于外地人在京购房的情况。这种情况属于具有“北京特色”的情形。由于北京房地产市场的特殊性，外地投资购房一直是北京房价居高不下和暴涨的重要推动力。因此，从治标又治本的角度出发，限制外地人在北京购房的政策在当前形势下就应运而生了。对于外地人在京签订的购房合同，应当分情况确定。一是对于能够提供一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明的购房人，由于可以取得贷款手续，那么合同应当参照上述情况分别作出变更或者解除合同的处理。二是对于不能提供一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明的购房人，则购房人有权提出解除合同的请求，开发商应当允许并且不得追究对方的违约责任。这里需要强调的是，对于能够提供上述证明但是出于恶意退房的意图而拒不提供的购房人，开发商有权要求其继续履行合同并要求对方承担违约责任。

总之，房地产调控政策相对于法律来讲，其特征就是针对性、特殊性更强，“国十条”、“京十二条”就是针对多套购房人、外地投资性购房、本地购房和长期居住外地人购房做了针对性规定。而就房屋买卖合同签约方具体情况来讲也是有很大差别的，全款购房、按揭贷款、第一套房、第二套房、第三套以上房屋、户籍等。这些也将使各个合同的在新政出台后的解决方式各有不同：或继续履行，或变更，或解除，或承担违约责任，或双方免责，或协商解决，或仲裁诉讼。。。。。。。

而对于责任承担来讲，由于情事变更属于法定的变更解除合同的事由，双方均可免除违约责任。当然，尽管由于目前政策的调整，我们可以援引情事变更原则及具体的法律条文来对合同作出必要的处理，但是这并不影响《合同法》维持市场交易正常进行这个宗旨的体现。即使在具体的变更或者解除合同的法律处理过程中，也应当严格遵循《合同法》的法定原则和程序。对于购房人来讲，不能因为房地产市场的调整以及可能会导致的房价下跌，而把风险全部推给开发商或者二手房房主，在不符合合同解除或变更的法定条件下，擅自随意解除合同或者恶意不提供有关纳税社保证明来规避贷款付款义务，甚至采取不理智的措施来制造群体退房事件。反之，对于开发商或者二手房房主等售房人来讲，在符合合同解除或变更的条件下，也不能恶意拒绝、拖延、推诿购房人的合理请求来回避自己的责任承担。

市场经济的本质是法治经济，在这次房地产政策调整大潮中，只有包括开发商、购房人、卖房人、中介组织等各个市场主体保持理性、科学的态度共同面对遇到的问题，整个房地产市场才能保持健康、向上的发展趋势。