京12条对外地人在京购房的限制政策及购房合同的解除和退房策略责任承担

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张健北京王玉梅律师事务所律师，执业律师、房地产经济师、物业管理师，投融资、建筑工程、能源矿业公司管理及法律顾问工作经历。专业领域涉及公司法律事务、私人律师、房地产、建筑工程、土地征用拆迁、能源矿业、项目（BOTEPC）投融资以及其他诉讼法律事务。

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“国十条”、“京十二条”等调控政策中对于普通购房消费者及开发商、二手房房主影响对大的是特别是“国十条”、“京十二条”为了抑制不合理住房需求而提出的“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，并且对于“第二套房”、“第三套房”、“ 非本地居民”购房做了更加明确的细则性约束，大大增强了政策的可操作性。而在各大商业银行相继出台从严从紧的信贷政策后，消费者特别是已经签订认购书、销售合同、二手房买卖合同的消费者，对于“认购书、合同是否必须继续履行？”，“贷款首付增加怎么处理？”，“买房合同能不能解除？”，“买房合同解除或者终止后责任如何承担？”等问题都产生了疑问，律师也经常接到类似的咨询问题，同时，一些房地产开发商、中介公司的销售人员也曾向律师提出过这些问题。

其中：“京十二条” 明确规定“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。”

对于外地人在京购房作出如此明确具体的限制。这种情况属于具有“北京特色”的情形。由于北京房地产市场的特殊性，外地投资购房一直是北京房价居高不下和暴涨的重要推动力。因此，从治标又治本的角度出发，限制外地人在北京购房的政策在当前形势下就应运而生了。对于外地人在京签订的购房合同，应当分情况确定。一是对于能够提供一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明的购房人，由于可以取得贷款手续，那么合同应当参照上述情况分别作出变更或者解除合同的处理。二是对于不能提供一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明的购房人，则购房人有权提出解除合同的请求，开发商应当允许并且不得追究对方的违约责任。这里需要强调的是，对于能够提供上述证明但是出于恶意退房的意图而拒不提供的购房人，开发商有权要求其继续履行合同并要求对方承担违约责任。

作为已经签订了购房合同的外地在京人员，这无疑是一把双刃剑，一方面可以此来依据合同法来要求与售房人开发商变更或者解除合同；另一方面也会由于无法提供一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明而被售房人开发商或银行追究违约责任。其实，这种情况下的责任承担也应结合购房人自身的情况来分别区别对待。而不能把违约责任全部由购房人来承担，这显然是对在京购房外地人的不合理待遇。

当然，尽管由于目前政策的调整，我们可以援引情事变更原则及具体的法律条文来对合同作出必要的处理，但是这并不影响《合同法》维持市场交易正常进行这个宗旨的体现。即使在具体的变更或者解除合同的法律处理过程中，也应当严格遵循《合同法》的法定原则和程序。对于购房人来讲，不能因为房地产市场的调整以及可能会导致的房价下跌，而把风险全部推给开发商或者二手房房主，在不符合合同解除或变更的法定条件下，擅自随意解除合同或者恶意不提供有关纳税社保证明来规避贷款付款义务，甚至采取不理智的措施来制造群体退房事件。反之，对于开发商或者二手房房主等售房人来讲，在符合合同解除或变更的条件下，也不能恶意拒绝、拖延、推诿购房人的合理请求来回避自己的责任承担。

市场经济的本质是法治经济，在这次房地产政策调整大潮中，只有包括开发商、购房人、卖房人、中介组织等各个市场主体保持理性、科学的态度共同面对遇到的问题，整个房地产市场才能保持健康、向上的发展趋势。