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与上家在中介撮合下签订了房屋买卖合同。由于上家有贷款及抵押（中介没有验证，本人通过交易中心查证），致使合同无法进入交易程序而不能履行。中介承诺买受人不构成违约（有书证）。但此前中介和买受人签订了“佣金确认书”，载明佣金的数额及缴付日期。缴付日期为“签订买卖合同当日”。现中介据此将买受人告上法庭：要求买受人按约缴付“佣金”。买受人认为：不动产以登记才生效。佣金的取得必须是完成交易登记后。买卖合同的书面签订不意味合同成立并有效，因此，中介要求支付佣金的做法不合法。请问买受人的抗辩理由成立吗？谢谢！此前，因买受人需要申请贷款而支付的费用是否可以向法庭提出反诉要求中介承担。

其他 2018-11-13 06:35 人浏览

共6位律师解答

房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备主体资格有效、意思表示真实和符合法律法规政策规定等三个有效条件。
一、合同当事人必须符合主体资格。
房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。法律禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。
二、房屋买卖双方当事人应当表意真实。
按照现行法规和司法解释，民事法律行为应当是当事人真意表示的结果。因此，房屋买卖合同只有在自愿和平等的基础上进行签订，才能真正实现双方当事人的利益理想。因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签订的房屋买卖合同等，原则上视为无效合同。
三、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
房屋买卖行为应当符合法律法规的强制性规定，且不得损害社会公共利益，不得违反社会公共道德。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得买卖拆迁房屋等，出现此类情况，视为房屋买卖合同无效。

房产纠纷律师团队推荐

2018-11-13 06:35

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房屋买卖合同签订后，就是合法的，就必须履行。如果对方不履行，可以起诉要求对方履行。
《合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协
助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

平台特邀律师推荐

2018-04-04 02:02

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房屋为不动产，房屋买卖不仅适用合同法的规定，还须适用有关不动产的法律规定。如城市房屋的买卖须适用《城市房地产管理法》的有关规定。
签定房屋买卖合同表明双方意思表示一致，签定合同表示合同成立。但是生效是在办理完房屋过户登记之后。

法律快车咨询顾问

2015-02-04 06:49

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买受人可以提起反诉。中介有过错，没有审查房屋是否可以交易，因此你可以要求不支付佣金。

杨文斌律师

2010-08-20 15:39
抗辩理由是否能成立应该根据原告的诉讼请求和实施理由。建议带上原告的诉送资料与律师面谈。

任济舟律师

2010-08-20 15:34
可以要求佣金可以反诉

李建成律师

2010-08-20 15:27