买方和卖房签了购房合同，总价220万，最后房东不想卖，觉得亏了，所以当时跟买房商量了这个想法，买房最后同意加两万，就是222万，房东也勉强同意卖了，就是没有再合同上加进去，口头协商的，最后房子过户给买家了，买家最后不付这两万了，请问这样口头协议有效吗？我们都有证人在场，大家都在

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