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我最近买了一套二手房，居间协议已签，买卖合同约在2011年7月10日签，现在发现有问题，具体如下：房东的《上海市房地产权证》是绿色封面带密码纸的，登记日为2006年12月19日。“土地状况”栏中的使用权来源为“划拨”；“使用期限”一栏为空白。我想请教律师： 1. 该房产可以交易吗？ 2. 如果可以，在《上海市房地产买卖合同》中的第三条。 "甲方转让房地产时，土地使用权按下列第（）款办理。（一）该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从年月日起至年月日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。（二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。（三）______ " 我该选哪款?如果选择第（一）款会有什么问题？如果选择（二）是否可操作？到哪个部门办理？土地使用权出让金是怎样计算的，大约有多少？如果不缴的话会有怎样的后果？如果选择（三），该如何填写时间紧迫，恳请能及时给予回复，万分感谢！1

其他 2018-07-08 13:39 人浏览

共8位律师解答

土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权即占有、利用、收益土地的权利。土地使用权的客体包括国有土地和集体土地。农用地使用权指的是土地承包经营权；国有土地建设用地指建设用地使用权；集体土地用于建住宅，称宅基地使用权。土地使用权争议是因土地使用权属归哪一方即权属不清而发生的争议。无论土地性质和用途如何，只要因占有、利用、收益土地的权属归属存在争议，就是土地使用权争议，应由人民政府处理。
土地承包经营权侵权纠纷是权利人已经依法取得的农用地占有、利用、收益权利遭受他人非法的侵犯而发生的纠纷。认定土地承包经营权侵权纠纷的前提是：对占有、利用、收益土地的权属归属不存在争议即权属归属明确。即使权利人的土地承包经营权曾经被有关机关通过登记发证等程序确认，但利害关系人对权属归属提出异议，这类纠纷仍应认定为土地使用权纠纷，由政府处理。归属经处理、复议、诉讼等程序确认。土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时，利害关系人请求有关权利机关确认土地使用权归属，从而解决土地使用权争议的行为。土地使用权确认请求权由对特定的土地有利害关系人行使，利害关系人不一定是土地使用权人，在土地使用权的归属不清或发生争议时，利害关系人可以是任何与特定的土地就土地使用权归属有土地使用权法律关系的自然人、法人和其他组织，他们都可以向有关机关或机构提出土地使用权确认的请求。

平台法律顾问团队官方

2018-07-08 13:39

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土地出让金，全称为国有土地使用权出让金。是指：
（1）各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中，政府往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式，将一定期限的土地使用权出让给开发商，开发商向政府交纳土地出让金，这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价，可根据市场来定价；
（2）土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；
（3）原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股，按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中，部分已购公房在上市前需补交土地出让金。

房产纠纷律师团队推荐

2016-12-13 02:18

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土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

法律快车咨询顾问

2011-10-28 16:53

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该二手房可以交易、买卖

侯福男律师

2011-06-30 21:28
a.如果系划拨土地，你应当选用第(二)项。但一般来讲，土地出让金的缴纳义务应当系卖方，不是买方。 b.建议你还是要经商律师，为妥。

法律快车律师团队律师

2011-06-30 18:45
你好，按城市房地产管理法规定，以划方式取得土地使用公的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准，并交纳土地出让金。2、具体交多少，去国土局问问。

程吉律师

2011-06-30 18:16
可以的

赵鸿杨律师

2011-06-30 18:05
可以咨询房产交易中心，非常具体。

法律快车律师团队律师

2011-06-30 17:25