购房合同里原条款为出卖人在房屋交付使用之日起90日内办理完初始登记。然后有一条补充协议：双方一致同意将前一条款修改为出卖人在房屋交付使用之日起180日内办理完初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。这个补充协议是否属于霸王条款？可否要求他们退全部房款包括违约金？

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