我家有一块150平方的住宅基地，今年想把房子盖起来，我父亲的堂哥及叔叔不许，因我父亲在2002年4月的时候，与我父亲的堂哥及叔叔签了一份土地抵押协议：土地面积150平方（拆迁补偿地），以10万元抵押给我父亲的堂哥及叔叔，协议在2009年5月前还清抵押款，否则土地归其所有。另该地基我父亲的堂哥及叔叔在未得到允许下在协议未到期前就擅自把房子做到他们的名下，且我父亲自签协议后就至今下落不明。现请教下： 1、一方当事人失踪，协议是否有限？ 2、在协议到期前就擅自办理土地证是否违法？ 3、如果起诉的话，是否有胜算？可以以何种理由起诉 以上求教，谢谢！

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