2007年，某男瞒着妻子与他人签订了协议，将夫妻共有的商品房卖给他人，卖时隐瞒了该房屋有公积金贷款的事实，收取了对方一部分房款。后夫妻感情破裂，协议离婚，商定房屋归女方所有，并由女方负责偿还贷款。一年后，买方要求他交房不成，让他归还已付房款，他还了已付款的一半。后他因涉嫌犯罪被羁押，买方以其曾签订的购房协议将其与其前妻告上法庭，要求其履行购房协议并承担违约责任。请问他们所签购房协议是否有效？他归还买方已付款并得到对方接受的行为是否可视为已经终止了原合同而订立了新的还款合同？

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