新房收楼20个月后，物管经理关于开发商对卫生间异味整改，与业主签订由开发商赠送36个月管理费作为补偿，签订的补偿保密协议书，只有物管经理的签名，没有物管公司盖章，从签订那天到今天三年10个月了，房子卖出去，需要物业过户给买家，然物业不承认这个协议，不赔偿减免，这个协议有法律效力吗

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