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现有一块旧房子拆迁后的空置土地，2008年1月，土地所有者之一的A将土地使用权出让给C，并签订了合同。现在，C已经在该块地上开始建房，而另一个土地所有者B提出，订立合同时其并不知情，故该合同无效。请问，1、如果打官司的话，B可否将C作为被告？2、该合同是否为无效合同？3、C应该如何保护自己的利益？请哪位好心律师给予解答，谢谢！

其他 2020-11-03 22:08 人浏览

共8位律师解答

1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
5、单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
6、价格欺诈，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
7、非法转让，合同无效。

合同纠纷律师团队推荐

2020-11-03 22:08

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房屋买卖的过程中，建房涉及的情况多种多样，需要具体情况具体分析。比如，农村建房的具体要求？非农户口不能在农村建房。　
一）农村居民申请宅基地的条件
　　农村居民申请宅基地必须符合下列条件：
一是农村居民年龄必须年满十八周岁且符合分家条件；
二是农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划；
三是农村居民建房限额标准，使用原有宅基地和村内空闲地的限额面积为180平方米，使用农用地的限额面积为140平方米；
四是农村居民建房必须“一户一基”；
五是农村村民在出租，出卖原有的宅基地再申请宅基地的不予批准；
六是严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地。（二）农民建房应当遵循的原则
　　农村居民建房应当使用原有的宅基地和村内空闲地，能够利用劣地的不得占用好地，能够占用荒地的不得占用耕地，使用国有土地的必须办理出让手续。
　　（三）农民建房申请宅基地的审批程序
　　1、农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请；
　　2、村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示（15个工作日以上）；
　　3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审；
　　4、公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批（占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续）。
　　5、宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证（“一书两证”）。
　　6、村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。
　　7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证。

平台法律顾问团队官方

2011-08-04 03:20

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　无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是：(1)返还财产或折价赔偿;(2)赔偿损失。对于非过错方也需承担一定的法律后果，但在具体处理上，应遵循以下原则。
　　(1)公平原则
　　房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节，承租方既便没有过错，但其确实也使用了出租方的房屋，属实际受益人，应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。
　　(2)避免累讼原则
　　房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。

法律快车咨询顾问

2008-08-12 19:21

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农村的土地使用权是不能买卖的。合同无效！！C的损失可以要求A赔偿！！建议及时委托律师，详情电话咨询！！！

李继华律师

2008-05-19 22:39
同意上面律师观点。及时委托律师代理。需要可联系。

法律快车律师团队律师

2008-05-19 20:36
合同无效，但如果有证据证明B不可能不知道，则使用权转让有效。此外，农村的土地使用权是不能买卖的。

法律快车律师团队律师

2008-05-19 17:45
合同无效，但如果有证据证明B不可能不知道，则使用权转让有效。此外，农村的土地使用权是不能买卖的。

冯文锋律师

2008-05-19 14:22
合同无效，但如果有证据证明B不可能不知道，则使用权转让有效。此外，农村的土地使用权是不能买卖的。

王均律师

2008-05-19 11:53