我想买一套房子，但售房者的婚姻关系比较复杂，我要怎样才能确保购房后有法律的保障，售房者与前妻离婚，离婚前签署了一份协议，要分一套房子给前妻，但其前妻现已死亡，而其子女又未到法定的年龄，无法继承前妻的房产，使得售房者无法对其他的房产进行交易，请问在司法所出具的证明是否具有法律效力?

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