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商品房预售：我是上海的，看中了房地产商沿江边上的那块土地，希望能在那里购买到自己的商品房，但又怕房子建出来以后一下子被人抢光，听说有商品房预售这回事，就不怕房子建出来以后买不到了，但我不知道商品房预售要遵循哪些条件，请问商品房预售条件有哪些？

其他 2010-03-24 10:14 人浏览

共1位律师解答

　　商品房预售定义　　商品房预售，是指发展商将尚未建成、取得大产证的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格，发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。　　商品房预售条件　　由于商品房预售对整个房地产业的发展起着重要的作用，客观上要求用法律对其加以规范和引导。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《城市房地产转让管理规定》第十六条的规定，商品房预售应当符合以下条件：　　(1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。　　(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。　　(3) 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。　　(4) 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　上海市商品房预售条件　　上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求，随着房地产业的进一步发展，上海、广东等地已经在此基础上提高了商品房预售的准入门槛。以上海为例，1997年6月1日实施，2000年9月20日修正的《上海市房地产转让办法》第三十二条规定，商品房预售应当符合下列条件：　　① 土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金; 　　② 土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书; 　　③ 取得商品房的建设工程规划许可证; 　　④ 取得商品房的建设工程施工许可证; 　　⑤ 商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准; 　　⑥ 已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划; 　　⑦ 已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议　　⑧ 已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。　　其中，第⑤项的规定标准由市房地资源局拟订，报上海市人民政府批准后执行。根据上海市房地资源局拟订并经上海市人民政府批准的标准规定，7层以下(含7层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;8层以上(含8层)的商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构2/3以上(不得少于7层)。　　相对而言，就商品房的预售条件来讲，上海的规定比国家和建设部的规定更为严格，这与上海房地产业的迅猛发展是密切相关的。对于购房者来说，商品房预售的条件越是严格，则购买期房的风险也就相应降低。

法律快车律师团队律师

2010-03-24 10:14

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