中共海南省委党校诉海南尚亿房地产开发有限公司经济合同纠纷案

海 南 省 高 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

（2002）琼民一终字第21号

上诉人（原审被告、反诉原告）　中共海南省委党校（以下称海南党校），住所地琼山市红城湖路６号。
　　法定代表人　叶斌，常务副校长。
　　委托代理人　马宏，中共海南省委党校教师。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）　海南尚亿房地产开发有限公司（以下简称尚亿公司），住所地海口市龙昆南路５号。
　　法定代表人　石玉桂，董事长。
　　委托代理人　吴镇，海南大华园律师事务所律师。
　　委托代理人　符燕，尚亿公司部门经理。
　　上诉人海南党校因合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南中级人民法院（２００２）海南民初字第３号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告委托代理人吴镇、符燕，原审被告中共海南省委党校委托代理人马宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原判认定：尚亿公司与海南党校于１９９３年１０月３０日、１９９４年７月１８日，先后签订《合作开发经营合同》（以下简称合作合同）、《关于江城子大厦＜合作开发经营合同＞的补充协议》（以下简称补充协议）。约定：双方共同开发建设位于海南党校东门口、用地面积为３８５３平方米的江城子大厦。甲方（海南党校）负责提供建设用地，乙方（尚亿公司）负责建设所需的全部资金。土地使用权７０年。乙方拥有大厦的使用权与销售权。乙方分四次付给甲方税后利润人民币１０００万元。乙方应补偿甲方进行立项、勘察设计、规划报建、部分房屋拆迁、三通一平等前期发生的费用３４０万元。甲方负责解除其与第三方的合作关系。合同签订后，尚亿公司依约分三次向海南党校指定的江城子大厦筹建处帐户汇入人民币５５０万元。琼山市人民政府１９９６年７月２５日颁发给海南党校的琼山国用（府城）字第０６９０６号国有土地使用证载明，海南党校国有土地使用面积有７７９５４．０７平方米，土地用途为教育用地。原琼山县计委于１９９３年４月２４日批复海南党校，同意“江城子大厦”的立项申请。该项目立项后，海南党校进行了一些前期准备工作。海南党校用于合作的国有土地，仍未取得上级主管部门批准，也未依法申办教育专项用地转为商业用地的法定手续，未办理其与尚亿公司合作的项目、土地使用权变更登记手续，未取得江城于大厦建设许可证。海南党校在与尚亿公司订约之前，为筹建江城子大厦进行前期准备工作，先后支付下列费用：报建审批费４８００元、高层消防安全管理费２９０００元、设计费８２２７００元、勘探费１６３３３７．４１元、专用工具费９７２８．０５元、工程管理费２７４３２３．４２元，合计１３０３８８８．８８元。此外，因学员一号楼拆除，造成承包合同５年的预期收入损失１１９５９００元；学员二号楼扩建工程、水电安装、电话总机迁移等费用１１０６２７８．６５元；补偿退出合作的海南邦业房地产有限公司（以下简称邦业公司）１００万元。
　　原判认为：海南党校是事业单位，不具备进行房地产开发经营活动的主体资格，其提供用于合作开发房地产的国有划拨土地，未履行上级主管部门审批、合作项目登记、土地使用权变更登记、领取建设许可证等一系列法定手续，故双方签订的合作合同、补充协议，从形式要件到实质要件，均违反国家相关法律、政策的规定。同时，双方签订的合作合同、补充协议，约定海南党校提供土地，不参与共同经营，不承担任何风险；尚亿公司负责项目建设的全部资金，并在该大厦开业之前付给海南党校利润１０００万元。由此可见，双方的行为名为合作，实为非法转让国有土地使用权。合作合同、补充协议尽管是双方当事人真实意思的表示，但违反从事房地产开发经营应遵守的一系列法律、规章、政策，显属无效合同。双方在订约过程中，主观上均有过错，各自应承担相应的民事责任。一方当事人依无效合同取得另一方当事人的财物，应予返还。尚亿公司依约已支付给海南党校５５０万元，海南党校应予返还，并支付占用该款期间５０％的法定利息。海南党校提出反诉要求判令赔偿其损失，没有法律依据，其反诉不能成立，不予支持。据此，作出判决：一、被告中共海南省委党校应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还给原告海南尚亿房地产开发有限公司人民币本金５５０万元及该款５０％的利息损失。利息从付款之日起（其中：４００万元从１９９３年１１月１１日起、５０万元从１９９４年５月２４日起、１００万元从１９９４年８月３０日起）按中国人民银行一年期流动资金贷款利率计算至付款之日止；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第２３２条的规定办理；二、驳回本诉被告、反诉原告中共海南省委党校的诉讼请求。
　　海南党校不服原判，向本院上诉称：原判认定合作合同及补充协议是“名为合作，实为非法转让国有土地使用权的行为”，　属无效合同，是完全错误的。前述合同及协议是在双方自愿的基础上签订的，是符合法律规定的有效合同。该合同是双方合作开发江城子大厦的一种经济活动，不涉及土地转让、出租和抵押的问题，不存在国有划拨土地使用权变更的问题。在合同履行过程中，尚亿公司因投资心态发生变化，故意违约，造成合同无法继续履行。尚亿公司应承担本案的全部过错责任。原判认定双方均有过错，各自承担相应的民事责任，但判决上诉人单方返还本金并承担５０％利息损失，而对上诉人因恪守信用、履行合同而蒙受的巨大经济损失视而不见。江城子大厦项目前期立项等工作报批手续齐全，己具备施工条件，不存在被上诉人提出的所谓因手续不全、没有土地证等造成该项目一拖再拖的问题。原判显失公平，请求依法改判。
　　尚亿公司答辩称：一审认定尚亿公司与海南党校双方签订的合作合同及补充协议是“名为合作、实为非法转让国有土地使用权的行为”，属无效合同，并判决海南党校偿还尚亿公司５５０万元及利息，事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审予以维持。理由是：合作合同和补充协议的主要内容是，海南党校提供３８５３平方米土地，尚亿公司提供资金共同开发建设江城子大厦，海南党校应得固定利润１０００万元等。合同签订后，尚亿公司依约按海南党校指定的帐户汇入人民币５５０万元。尚亿公司多次致函、传真要求海南党校将江城子大厦用地性质变更为商业用地，办理双方合建项目土地使用权变更登记手续及项目建设许可证等。海南党校一直未能办妥。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》、《民法通则》规定，本案合同、协议均无效，故海南党校收取尚亿公司的５５０万元应予返还，并支付利息。海南党校主张合作合同、补充协议有效，缺乏事实和法律根据。海南党校主张在双方签订合同、协议前后遭受经济损失６２２．３万元，与尚亿公司无关，拒绝接受。
　　经审理查明：１９９３年４月１４日，海南党校与海南邦业地产有限公司（以下简称邦业公司）签订《房地产合作开发经营合同书》，约定：甲方（海南党校）以其东门口的一幅约３０００平方米地块的土地使用权作为合作条件，乙方（邦业公司）以其房地产开发经营权及筹集投入开发资金作为合作条件，共同开发该地块，兴建江城子大厦综合商住公寓楼；在甲方领到土地使用权证及红线图后６０天内，双方签订该幅土地使用权有偿转让给乙与甲方所指定公司共有的转让或联营合同，并在合同签订后１０天内办理登记手续，申请变更土地用途，补交地价款和有关税费；扣除成本及有关费用后的利润，甲、乙双方各分得５０％。原琼山县计划委员会于同年４月２４日批复同意海南党校在学校范围内兴建江城子大厦的立项申请。此后，海南党校以自己名义申请立项和报建，先后支付报建费、项目审批费等共计４８００元。同年６月，海南党校江城子大厦筹建处、邦业公司与西安勘察院海南分院签订《建设工程勘察合同》，与化学工业部第三设计院签订《设计合同》，先后向西安勘察院海南分院、化学工业部第三设计院支付勘察费１１３２８２．１７元、设计费８２２７００元。此外，海南党校还向海南省建筑设计院支付勘察费５００５５．２４元，支付高层消防安全管理费２９０００元、工程专用工具费９７２８．０５元、工程管理费２７４３２３．４２元。上述前期费用合计１３０３８８８．８８元。
　　１９９３年１０月３０日，尚亿公司与海南党校签订合作合同，约定：双方共同开发建设位于海南党校东门口、用地面积为３８５３平方米的江城子大厦。甲方（海南党校）负责提供建设用地，乙方（尚亿公司）负责建设所需的全部资金。土地使用权７０年。乙方拥有大厦的使用权与销售权，全部收入均汇入乙方帐户。甲方从中获得税后利润１０００万元，由乙方分四次汇入甲方指定帐户：第一次，合同生效之日起十天内，乙方付人民币３００万元给甲方作为项目定金；第二次，项目报建完毕之日起十天内，付人民币３００万元；第三次，大厦主体封顶完毕之日起十天内，付３００万人民币；第四次，房屋办证后付１００万元。甲方已进行立项、勘察设计、规划报建、部分房屋拆迁及三通一平等工作，已发生前期费用１９０万元；根据要求将一号拆迁，需拆迁费用１５０万元。上述二项费用共计３４０万元，乙方应承担全部项目前期费用及补偿部分拆迁费用共计２５０元（双方后来签订补充协议，约定该费用追加至３４０万元）。甲方负责解除其与第三方的合作关系。合作合同签订之后，尚亿公司分三次向海南党校指定的江城子大厦筹建处帐户汇入人民币５５０万元。其中，１９９３年１１月１１日汇入４００万元；１９９４年５月２４日汇入５０万元；１９９４年８月３０日汇入１００万元。
　　１９９３年１１月８日，海南党校与邦业公司签订《关于中止房地产合作开发经营合同的处理协定》，约定：邦业公司同意海南党校与尚亿公司合作，继续完成江城子大厦项目建设；海南党校和邦业公司中止原《房地产合作开发经营合同书》；尚亿公司承付的税后利润１０００万元、全部项目前期费用及补偿部分拆迁费用２５０万元，合计１２５０万元，作为中止项目的资金来源；扣除合作项目成本３５０万元之后，双方应各分得利润４５０万元，邦业公司返还海南党校３６２万元，实际分得利润８８万元；海南党校必须在１９９３年１１月３０日前将邦业公司注入资金２５０万元、垫付利息（投入资金利息）１２万元和分得利润８８万元付给邦业公司。上述协定签订后，海南党校已于１９９３年１１月将３５０万元如数付给邦业公司。
　　根据海南党校提供的《设计合同书》和《建设工程承包合同书》，学员一号楼于１９８５年９月５日动工兴建，设计费３７５０元，工程造价（包干）２９３１０８．６９元。海南党校与特区发展公司（以下简称特区发展公司）于１９９３年１月６日签订《承包经营管理合同》，约定：将学员一号楼交给特区发展公司承包经营，承包期从１９９３年１月６日至１９９８年１月６日；第一年承包金为１６万元，以后每年递增１０％，五年总承包金为９７６８１６元。海南党校于１９９４年４月１５日致函特区发展公司，指出该公司在履行合同过程中违约，决定中止合同，限该公司于同年５月１日前迁出学员一号楼。该公司于同年６月２０日给海南党校回函，表示对党校中止承包合同深表遗憾，要求党校在收到回函七天内拿出清算方案，确保偿还其投资。海南党校与定兴县第二建筑安装公司签订拆除学员一号楼《合同书》，约定动工拆除该楼的时间为１９９４年６月１７日，拆除费用以投影面积１６１７平方米计算，每平方米１２元，合计１９４０４元。承包经营合同未履行部分的承包期约为三年半，承包金约为７２８８１６元。海南党校支付学员二号楼扩建工程、水电安装、电话总机迁移等费用１１０６２７８．６５元，支付建造二层材料库的工程款为２６万元。
　　琼山市人民政府于１９９６年７月２５日给海南党校核发整个校园的国有土地使用证。证号为琼山国用（府城）字第０６９０６号。该证载明土地面积７７９５４．０７平方米，用途为教育用地。海南党校用于合作的国有土地，至今仍未取得上级主管部门批准，未办理土地使用权出让手续、教育专项用地转为商业用地手续、合作项目土地使用权变更登记手续。用于合作地块的界址点坐标尚未确定，建设许可证尚未办理。
　　本院认为：海南党校与尚亿公司签订的合作合同，从形式上看，是党校出地，尚亿公司出资，双方合作兴建江城子大厦（综合商住公寓楼）。但是，从实质内容上看，海南党校在双方合作中并不承担任何风险；尚亿公司应支付给党校固定的税后利润１０００万元，并返还党校在该项目上的全部前期费用和部分拆迁费（补充协议又约定追加拆迁费９０万元，即尚亿公司应支付全部拆迁费）；尚亿公司拥有江城子大厦的使用权与销售权，全部收入均汇入其帐户；实际上江城子大厦的所有属于尚亿公司一方所有。由此可见，双方签订的合作合同实际上是一份直接转让土地使用权（包括建设项目）的合同。即使海南党校确实以其享有的划拨土地使用权作为合作条件，与尚亿公司合作建房，按照《划拨土地使用权管理暂行办法》第四十条的规定，也应视为土地使用权转让行为。直接转让划拨土地使用权或者以划拨土地使用权作为合作条件与他人合作建房，应当符合法律规定的条件。海南党校提供的合作用地属于行政划拨地，未经政府主管部门批准用于与他人合作建房，未补办土地使用权出让手续，土地性质至今尚未变更为商业用地，不具备土地使用权转让的实质要件。尽管双方签订的合作合同，意思表示真实，而且已经开始履行，但由于该合同违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条和第三十二条的规定，在诉讼期间又不能补办有关批准手续和土地出让手续，因此应认定为无效。本案当事人是否履行合同，对合同效力并无影响，也不存在承担违约责任问题。一审认定合作合同无效，是正确的。海南党校主张合作合同有效，缺乏依据。
　　关于合同无效的法律后果问题。由于本案合同已部分履行，合同无效产生返还财产和赔偿损失法律后果。海南党校依据合作合同取得尚亿公司款项５５０万元。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，该款因合同无效应当返还给尚亿公司。因合同无效造成的损失，应根据当事人的过错情况确定其应当承担的赔偿责任。海南党校提供的土地不具备土地转让和房地产开发经营条件，对造成合作合同无效有过错；尚亿公司在签订合作合同时对土地的来源和用途，未尽到其应尽的注意义务，与海南党校共同实施了违反法律的行为，也有一定过错。本案双方当事人对于合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。海南党校为履行其与邦业公司签订的《房地产合作开发经营合同书》，先后支付报建审批费、高层消防安全管理费、勘察费、设计费、工程专用工具费、工程管理费合计１３０３８８８．８８元。这些费用发生在海南党校与尚亿公司签订合作合同之前，并非海南党校为与尚亿公司缔结合同或者履行双方订立的合作合同而支付的费用。尚亿公司在双方签订的合同中并没有承诺以其承担前期费用和拆迁费用作为海南党校解除其与邦业公司签订的合同的条件。海南党校主张尚亿公司与其联系，要求其解除与邦业公司签订的合同，缺乏证据。上述前期费用，虽然与江城子大厦项目有关，但是与尚亿公司的过错行为没有因果关系。在海南党校与尚亿公司签订的合作合同中虽然约定上述前期费用由尚亿公司承担，但由于合作合同属于无效合同，因此不能据此认定尚亿公司应当赔偿海南党校上述前期费用损失。海南党校为履行其与尚亿公司签订的合作合同拆除学员一号楼，拆除该楼房的损失属于海南党校因合作合同无效而造成的损失。海南党校建造该楼房支付设计费３７５０元、工程造价２９３１０８．６９元，拆除该楼房支付费用１９４０４元，因该楼房被拆除造成可期待取得的三年半承包金７２８８１６元未能取得。上述损失合计１０４５０７８．６９元，应由海南党校与尚亿公司各承担５０％，即５２２５３９．３５元。原判认定学员一号楼拆除，造成承包合同５年的预期收入损失１１９５９００元，属认定事实不清。海南党校主张拆除学员一号楼的承包金损失应计算至２００２年１月６日，既无合同依据，也超出了尚亿公司所能预见的范围。党校主张支付学员二号楼扩建工程、水电安装、电话总机迁移等费用１１０６２７８．６５元，支付建造二层材料库工程款２６万元，补偿邦业公司１００万元（投资款利息１２万元和分得“利润”８８万元），合计２３６６２７８．６５元。由于上述款项与双方签订的合作合同无关，与尚亿公司的过错行为没有因果关系，因此不应作为海南党校因合作合同无效造成的损失。海南党校主张该款由尚亿公司承担，理由不成立。原审判决海南党校返还尚亿公司５５０万元，是正确的。但是原判未对党校因合作合同无效造成的损失作出认定，并判决尚亿公司承担相应的赔偿责任，对此应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
　　一、维持海南中级人民法院（２００２）海南民初字第３号民事判决第一项；
　　二、撤销海南中级人民法院（２００２）海南民初字第３号民事判决第二项；
　　三、海南尚亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿中共海南省委党校损失５２２５３９．３５元（该款从中共海南省委党校应当返还海南尚亿房地产开发有限公司的第一笔４００万元本金中扣除）；
　　四、驳回中共海南省委党校的其他上诉请求。
　　本案一、二审案件受理费人民币１３４３３０元，由海南尚亿房地产开发有限公司负担２０％，即２６８６６元；中共海南省委党校负担８０％，即１０７４６４元。
　　本判决为终审判决。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审 判 长　简 万 成
审 判 员　杨 庆 忠
代理审判员　吴 素 琼

二00二年八月二十八日

书 记 员　 陈宏琼（代）