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上诉人赵久练因与被上诉人重庆美仑房地产开发有限公司（以下简称美仑公司）房屋买卖合同纠纷一案

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2020-07-04 03:06

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重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2009）渝五中法民终字第2359号

上诉人（原审被告）赵久练，男。

委托代理人石宗初，重庆智豪律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）重庆美仑房地产开发有限公司。

法定代表人陈山旺，董事长。

委托代理人周亚，女。

委托代理人谢征琼，女。

上诉人赵久练因与被上诉人重庆美仑房地产开发有限公司（以下简称美仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2008）中区民初字第4427号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院审理查明，2004年11月15日，美仑公司（协议中的甲方）与赵久练（协议中的乙方）签订《借款协议》一份，约定乙方为支持甲方解决“轻轨.美仑”李子坝综合楼建设资金短缺问题，甲方特向乙方借人民币现金100万元，借款期限为12个月，时间从2004年11月15日起至2005年11月14日止；甲方自愿用“轻轨.美仑”李子坝综合楼4楼商场非住宅763.51平方米面积作登记抵押，具体位置以甲乙双方所签订售房买卖合同为准，并到重庆市房屋交易所登记备案，登记与解除登记费用均由甲方承担；若到期甲方不能归还乙方124万元借款，甲方借款期届满次日，将登记在乙方的抵押物归乙方所有；如甲方提前还借款，需提前一个月通知乙方，乙方无条件地配合甲方，将抵押物解除归还甲方；甲方向乙方借款100万元，从签订协议资金进入甲方账上即日起一年期计算，若甲方未按协议约定支付本息124万元，甲方将李子坝综合楼登记抵押的非住宅763.51平方米中的620平方米面积归乙方所有等内容。次日，赵久练以进账的方式将100万元支付给了美仑公司，进账单备注为赵久练购房款。2004年11月15日，美仑公司向赵久练出具了一份收据。一份收据上载明：交款单位赵久练，收款方式现金，人民币100万元，收款事由暂借款（借款协议、商品房买卖合同为依据）。美仑公司向赵久练开具了一份金额为124万元的不动产销售专用发票。

2004年8月15日，美仑公司与赵久练签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同登记号为商字第2004040265号），约定由赵久练向美仑公司购买渝中区李子坝正街40号附4－1－4号非住宅房屋，建筑面积为170.06㎡，成交金额为350910元，付款方式为一次性付款，在2004年8月 15日付款350910元。同日，美仑公司还与赵久练签订了四份《重庆市商品房买卖合同》，合同登记号分别为商字第2004040263号、商字第2004040264号、商字第2004040266号、商字第2004040267号。成交金额分别为29958元、88876元、247454元、522802元。上述五份合同总成交金额为124万元。2005年4月27日，上述五份合同经重庆市房地产交易所登记备案。

2005年4月21日，美仑公司（协议中的甲方）又与赵久练（协议中的乙方）签订了一份《借款协议》，约定根据2004年11月15日签订的借款协议第二条中有关“登记与解除登记费用均由甲方承担”，因甲方资金周转困难，无资金取件，特向乙方借登记费用37572元取预售合同件。借款利息按月息1％计算，借款期限从取件之日算起一年内还款。

一审庭审中，赵久练认可双方签订借款协议后，其通过进账的方式借给美仑公司100万元。一审庭审中，赵久练举示了一份现金进账单复印件，上载：缴款日期2004年12月6日，收款单位名称美仑公司，金额24万元，赵久练房款等内容。赵久练不能举示该进账单的原件，称进账单等支付凭证已在开具发票时交回美仑公司。该进账单经本院到银行核对与原件核对无误。庭审时，双方均认可该进账单为美仑公司财务人员所填写。

一审法院审理认为，由于美仑公司与赵久练在双方签订的《借款协议》中约定 “甲方（即美仑公司）自愿用“轻轨.美仑”李子坝综合楼4楼商场非住宅763.51平方米面积作登记抵押，具体位置以甲乙双方所签订售房买卖合同为准，并到重庆市房屋交易所登记备案，登记与解除登记费用均由甲方承担；若到期甲方不能归还乙方（即赵久练）124万元借款，甲方借款期届满次日，将登记在乙方的抵押物归乙方所有”及 “若甲方未按协议约定支付本息124万元，甲方将李子坝综合楼登记抵押的非住宅763.51平方米中的620平方米面积归乙方所有”等内容，而上述约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，应属无效。关于赵久练于2004年11月16日以进账的方式支付给美仑公司的100万元是履行《借款协议》还是支付的购房款的问题。由于《借款协议》约定美仑公司向赵久练借现金100万元，借款期限为12个月，时间从2004年11月15日起至2005年11月14日止。次日，赵久练以进账的方式支付给美仑公司100万元。虽然进账单备注为赵久练购房款，但美仑公司出具给赵久练的收据上清楚载明收款事由为暂借款（借款协议、商品房买卖合同为依据），赵久练在庭审中也认可双方签订借款协议后其借给美仑公司100万元，故赵久练于2004年11月16日以进账的方式支付给美仑公司的100万元应认定为履行《借款协议》，双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》不是双方当事人真实意思表示，实际上是为了保证《借款协议》的履行所作的担保，故双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》应属无效。因此，美仑公司要求确认其与赵久练签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同登记号为商字第2004040265号）无效的诉讼请求，应当予以支持。关于2004年12月6日赵久练进到美仑公司账上24万元的认定问题：由于赵久练与美仑公司均认可该进账单系美仑公司账务人员所填写，且赵久练不能举示该进账单的原件，美仑公司也未向其出具收到该笔款项的收据。故赵久练需举证证明该笔款项是由其交给美仑公司财务人员的，而赵久练不能举示相关证据予以证明该款项系其所有，因此，该笔款项应认定为美仑公司为了平账以赵久练名义进到美仑公司账上的。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决重庆美仑房地产开发有限公司与赵久练签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同登记号为商字第2004040265号）无效。案件受理费80元，由赵久练负担。

赵久练不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人存在独立的商品房预售合同关系，上诉人支付了房款后，双方办理了商品房预售登记，合同系有效并实际履行，而一审认为《重庆市商品房买卖合同》实际上是为了保证《借款协议》履行所作的担保，此认定无事实依据。2、由于原审认定事实错误，由此而依据《担保法》的有关规定适用法律，明显混淆了买卖合同和担保合同之间的法律条款，属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人重庆美仑房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请维持。

本院二审查明的事实与一审相同。

本院认为，上诉人赵久练与被上诉人美仑公司于2004年11月16日签订的《借款协议》中明确约定:“甲方（即美仑公司）向乙方（赵久练）借人民币现金100万元……,甲方（即美仑公司）自愿用“轻轨.美仑”李子坝综合楼4楼商场非住宅763.51平方米面积作登记抵押，具体位置以甲乙双方所签订售房买卖合同为准，并到重庆市房屋交易所登记备案……;若到期甲方不能归还乙方借款,甲方借款期限届满次日,将登记在乙方的抵押物归乙方所有”。协议签订后，根据约定之内容，美仑公司按约与赵久练签订了《重庆市商品房买卖合同》，赵久练也以进账方式向美仑公司支付了借款，美仑公司向赵久练出具了收据，载明收款事由为暂借款（借款协议、商品房买卖合同为依据），赵久练收到该收据后亦未提出任何异议。因此，上诉人与被上诉人的上述行为表明，双方所履行的是借款协议的内容，而双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》，是为了履行《借款协议》中约定的到期不能偿还债务用抵押物直接转让给债权人的抵押担保的内容。由于双方此项约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，一审据此确认双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同登记号为商字第2004040265号）无效正确，符合法律规定。但双方所签订的《借款协议》中的其它内容系当事人的真实意思表示，又未违反法律规定，应属有效。上诉人诉称双方所订立的预售商品房买卖合同是独立的，并非为履行借款协议中的担保内容而签订，此诉称与事实不符，对其请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人赵久练承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　肖　琴

审判员　叶　芳

代理审判员　于利

二00九年八月二十八日

书　记　员　张坤

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关联法条

《中华人民共和国担保法》第四十条

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条