长沙市房地产交易管理办法

发布部门: 长沙市人民政府法制办公室
发布文号:

长沙市人民政府拟制定《长沙市房地产交易管理办法》，该《办法》涉及千家万户的切身利益，正式通过后将以市人民政府令的形式发布。为广泛听取社会各界的意见，在立法过程中更好的体现广大市民的意志和愿望，市人民政府法制办公室决定将《长沙市房地产交易管理办法》(征求意见稿)公开向广大市民征求意见。对于制定市政府规章来说，这是一种新的尝试，请广大市民关注并踊跃提出修改意见。修改意见请以书面形式寄长沙市人民政府法制办公室法规处收或以电子文本形式发送，电子信箱是chenbo1015a@163.net。
　　
长沙市人民政府法制办公室
　　二○○三年九月二十日


第一章 总则

第一条 为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

关联法规：

第二条 凡在本市城市规划区国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，适用本办法。
　　地上无建(构)筑物的土地使用权交易，不适用本办法。


第三条 本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁以及房地产中介服务等房地产活动。


第四条 市房屋产权管理局(以下简称市房产局)、市国土资源管理局根据职责分工，负责全市房地产交易的管理工作。



第二章 一般规定

第五条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。


第六条 房地产权利人以共有房地产转让或设定抵押的，按份共有的房地产，以房地产权利人所占份额为限；共同共有的房地产，必须经全体共有人书面同意，转让人或抵押人为全体共有人。


第七条 房地产交易应当依照法律法规的规定，签订书面合同，办理规定的手续。


第八条 办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理；其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法定代理资格证明；委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效身份证件。
　　当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应由监护人亲自办理，应提交监护资格证明，并交验有效身份证件，填写监护保证书。


第九条 房地产交易当事人应当如实申报房地产交易价格，不得瞒报或作不实申报，并按规定缴纳税费。


第十条 办理房地产交易等相关手续，当事人应当向受理单位提交规定的文件和资料。提交的文件和资料齐备的，受理单位应当及时出具收件收据，出具收件收据的日期为受理日。经审查提交的文件和资料需要补正的，受理单位应当一次性书面告知补正要求，文件和资料补正日为受理日。



第三章 房地产转让

第十一条 本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　前款所称的其他合法方式包括：
　　(一)以房地产交换的；
　　(二)以房地产抵债的；
　　(三)以房地产作价入股、与他人成立企业，房地产权属发生变更的；
　　(四)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金建房，使房地产权属发生变更的；
　　(五)因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
　　(六)单位房屋因调拨、价拨，房地产权属发生转移的；
　　(七)法律、法规、规章规定的其他方式。


第十二条 房屋转让时，房屋的附属设施同时转让。按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定。
　　房屋转让时，共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。
　　按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。


第十三条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定，经济适用房的价格实行政府指导价。
　　集体、国有房地产转让时，应当符合《长沙市产权交易管理暂行办法》的有关规定。
　　房地产转让合同中载明的价格应当是受让人按照本办法第五条和第十二条的规定取得的房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。

关联法规：

第十四条 共有房屋出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
　　租赁房屋出售前，出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
　　享有优先购买权的人应自接到通知之日起三十日内予以书面答复，逾期不答复，视为放弃优先购买权。


第十五条 转让当事人应当自转让合同签订之日起九十日内向市房产局申请办理房屋过户手续。
　　转让当事人申请办理过户手续应提交以下主要资料：
　　(一)房屋权属证书；
　　(二)转让当事人的身份证件；
　　(三)转让合同或者生效的法律文书；
　　(四)法律法规规定的其他应当提交的资料。
　　除按市人民政府有关规定可以先予办理房产过户手续的以外，房地产转让当事人还应当提交合法的用地手续。
　　先予办理房产过户手续的，还应凭房产过户手续到国土部门办理土地使用权过户手续。



第四章 商品房销售

第十六条 本办法所称的商品房销售，包括商品房预售和商品房现售。
　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。
　　商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。


第十七条 商品房预售应当符合以下条件：
　　(一)取得土地使用权证书；
　　(二)取得商品房的建设工程规划许可证(副本)；
　　(三)取得商品房的建筑工程施工许可证；
　　(四)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到规定的工程建设总投资的比例，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　(五)已确定商品房预售方案；
　　(六)本市银行开立的商品房预售款监管账户，与银行签订的预售款监管协议；
　　(七)物业管理方案确认单。
　　市房产局对符合预售条件的，应当依法发放商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不准预售的决定，并书面通知申请人。
　　商品房现售的条件应符合建设部《商品房销售管理办法》的有关规定。


关联法规：

第十八条 房地产开发企业使用其自制的商品房买卖合同销售商品房的，销售前，应当将合同文本送市房产局备案，并不得强制买受人使用其自制的格式合同。


第十九条 房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日内，持商品房预售合同到市房产局办理登记备案。


第二十条 房地产开发企业应收取的商品房预售款和销售款由银行代为收取，并由银行对其使用情况进行监管，专项用于该商品房的各项建设和清偿建设该商品房的各项贷款。


第二十一条 商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当签署补充协议，并应当在签署补充协议后三十日内到市房产局办理预售合同变更登记备案。
　　商品房买卖合同终止或被撤销、被宣告无效，应当在三十日内到市房产局办理注销登记备案。


第二十二条 规划管理部门批准变更规划的，房地产开发企业应及时到市房产局办理预售许可变更登记；因规划设计变更，买受人不解除合同的，应当签署补充协议，并及时办理预售合同变更登记备案。


第二十三条 预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品房买受人可以再行转让，但应征得房地产开发企业的书面同意，房地产开发企业无正当理由不得拒绝。
　　再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局申请办理变更登记备案手续。
　　预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。



第五章 房地产抵押

第二十四条 本办法所称的房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
　　本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金，以土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款担保的行为。
　　本办法所称的预购商品房贷款抵押，是指买受人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。
　　本办法所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。


第二十五条下列房地产不得设定抵押：
　　(一)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产；
　　(二)被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；
　　(三)依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制权利的房地产；
　　(四)国有土地使用权设定抵押后的新建建筑物及在建工程；
　　(五)权属有争议的房屋；
　　(六)依法不得抵押的其他房地产。


第二十六条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押；房地产开发企业以在建工程设定抵押的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。


第二十七条 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值。其中在建工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用权连同该在建工程已投入资产的总额。设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的，余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。
　　在同一房地产上设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。


第二十八条 债权人和债务人可以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。


第二十九条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已基本付清该建设工程建造款的不在此限。
　　以在建工程设定抵押，必须同时符合以下条件：
　　(一)房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上；
　　(二)符合建设工程承发包管理的有关规定。


第三十条 买受人以预购商品房设定抵押，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。
　　以预购商品房设定抵押，应当符合有关商品房预售管理的规定。


第三十一条 在建工程抵押权人应当按合同约定对贷款资金的使用进行监管，专项用于该建设工程的建造。


第三十二条 抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，并签订书面变更合同。
　　抵押合同变更，须经有关主管部门批准的，应征得原批准的主管部门的书面同意；一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。


第三十三条 抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内，向市房产局申请办理抵押登记。抵押合同自登记之日起生效。
　　办理房地产抵押登记，应当向市房产局提交以下主要文件：
　　(一)房屋权属证书；
　　(二)主合同；
　　(三)抵押合同；
　　(四)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
　　(五)证明抵押房地产价值的资料；
　　(六)法律法规规定的其他应当提交的资料。


第三十四条 抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在变更之日起十五日内，到市房产局办理变更登记手续。
　　抵押关系终止的，抵押人有权申请注销原抵押登记，抵押人申请但抵押权人不申请的，市房产局可以受理抵押人的申请，但应书面通知抵押权人限期配合办理注销手续，抵押权人无正当理由逾期不配合办理注销登记的，市房产局可以依法核准抵押人的注销登记。


第三十五条 建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在办理房屋权属初始登记时，随之转为现房抵押；已设定的预购商品房贷款抵押，在办理商品房权属转移登记时，随之转为现房抵押。


第三十六条 已设定抵押权的房地产，被依法列入拆迁范围的，抵押人应及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定担保，也可依法清理债权债务，解除原抵押合同。
　　债务人不提前清偿债务或不提供新的担保的，因拆迁补偿安置取得的房地产或补偿费为抵押财产。



第六章 房屋租赁

第三十七条 本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　本办法所称的房屋转租，是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋再出租的行为。


第三十八条 下列房屋不得出租：
　　(一)无合法房屋权属证明的；
　　(二)权属有争议的；
　　(三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
　　(四)已设定抵押，未经抵押权人同意的；
　　(五)属于违法建筑的；
　　(六)不符合房屋使用安全标准的；
　　(七)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；
　　(八)依法公告列入拆迁范围的；
　　(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。


第三十九条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，向市房产局申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应按规定予以备案；对不符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应书面通知申请人。
　　租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应当在合同变更或解除、终止之日起十日内到市房产局办理变更登记或注销登记手续。
　　房屋转租，应符合原租赁合同的约定和征得原出租人的同意，订立转租合同，并按照本办法的有关规定办理登记备案手续。


第四十条 申请房屋租赁登记备案应当交验下列资料：
　　(一)书面租赁合同；
　　(二)房屋所有权证；
　　(三)申请人的身份证或其他合法身份证件；
　　(四)法律法规规定应提交的其他资料。
　　委托出租房屋，须提交房主的的授权委托书；出租共有房屋，须提交其他共有人同意出租的证明；承租人为境外人员的，还应提交公安机关签发的居留证件。


第四十一条 房屋出租不妨碍房屋所有权的转移。
　　在租赁期内租赁房屋发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，房屋受让人应承担原出租人的义务并享受原出租人的权利。


第四十二条 房屋租赁期间，出租人依法改建、扩建、翻建、装饰、装修的，应征得承租人同意。
　　承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，应征得出租人书面同意


第四十三条 租赁期间，因房屋及其设施出现破损而影响正常使用的，承租人应采取有效措施防止破损扩大，并及时通知出租人。出租人接到通知后不及时维修且涉及房屋安全的，承租人可报请市房产局进行核查，也可自行维修，所发生的合理费用，由出租人支付。



第七章 房地产中介服务

第四十四条 本办法所称的房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
　　房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
　　房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
　　房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。


第四十五条 设立房地产中介服务机构，应自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照副本等文件资料，到市房产局备案，申报资质等级，其中，房地产咨询、经纪机构的资质等级由市房产局负责核准，并核发资质证书。


第四十六条 房地产中介服务机构应按规定向市房产局报送房地产中介服务统计报表。表格式样由市房产局统一制发。


第四十七条 房地产中介服务机构及其从业人员提供房地产中介服务不得有下列行为：
　　(一)擅自提高中介服务收费标准；
　　(二)给未取得《长沙市商品房预售许可证》的商品房进行销售代理；
　　(三)给未取得《房屋所有权证》或者权属有纠纷、权利受限制的房屋进行经纪服务；
　　(四)以个人名义接受委托，或同时在两个及以上房地产中介服务机构执业；
　　(五)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务；
　　(六)索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当利益；
　　(七)与一方当事人串通损害另一方当事人权益；
　　(八)提供虚假材料、隐瞒真实情况，损害当事人的利益；
　　(九)法律、法规、规章禁止的其他行为。



第八章 法律责任

第四十八条 违反本办法，有下列行为之一的，由市房产局和有关行政管理部门予以处罚：
　　(一)未办理租赁合同登记备案手续的，由市房产局责令限期改正；逾期仍未改正的，可处以1000元以下的罚款；
　　(二)未取得商品房预售许可证而销售商品房的，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定予以处罚；
　　(三)房地产开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由市房产局按照《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定予以处罚；
　　(四)违反本办法第四十七条第二项的规定，按照建设部《商品房销售管理办法》第四十三条的规定予以处罚。
　　其他违反本办法的行为，由法律、法规、规章规定的执法机关依法处罚。

关联法规：

第四十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


第五十条 房地产交易管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第九章 附则
　　第五十一 条 城市规划区内国有农、林场范围内的房地产交易，参照本办法执行。
　　集体土地上的房屋在本集体经济组织内部交易的，参照本办法执行。
　　县(市)房地产交易管理参照本办法执行。


第五十二条 本办法自2003年月日起施行。