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小产权房合同是否有效

法律快车官方整理
2021-05-19 10:48
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  小产权房一部分是农户在自家的宅地上建出房子,然后进行买卖,他的使用权转让是比较复杂的,以及在有一些情况下政府是不认可的,那么小产权合同是否有效呢?接下来法律快车小编为大家整理关于小产权房合同是否有效问题的解答,带着问题我们一起往下看。

  一、小产权房合同是否有效

  (一)认定小产权房买卖合同无效的理由

  1、农村集体所有土地的使用权不得流转

  《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义,这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义,小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移,而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的,《民法典》(自2021年1月1日施行)第一百四十三条规定,不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗的民事法律行为有效。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

  2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

  小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖,这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地,在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。(3)宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员,这是一个严格的身份限制,是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利,而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

  

  二、认定小产权房买卖合同无效的理由

  1、农村集体所有土地的使用权不得流转

  《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义,这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义,小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移,而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

  2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

  小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖,这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地,在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。 宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员,这是一个严格的身份限制,是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利,而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

  三、小产权房多少年使用期

  因为小产权房是利用农村宅基地建设的,本来就不允许买卖,因此法律不保护这些房子。如果村集体想收回土地,随时可以到法院,申请取消违法合同,而法院肯定都会判村集体胜诉。这样,业主随时被人家收回房子,并扫地出门。

  另外,房屋的使用年限与土地使用权的年限一致,所以,关键看土地使用权的年限。

  以上便是小编为大家整理关于小产权房合同是否有效问题的详细解答,我们可以知道小产权房它的使用范围比较小,有受限制,如果因为经济实力或者其他缘故选择小产房的话,也是需要着重考虑。如果您还有其他疑问,欢迎咨询法律快车网站专业律师。

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