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已抵押生活必需居住房查封执行问题的思考

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2019-10-25 11:47

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　　核心内容：下面，法律快车小编为您介绍已设定抵押的住房的查封及执行问题的相关知识内容，以供大家参考。

　　一、虽属被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋，人民法院仍可以查封，目的是防止被执行人对房屋进行处分，但是不得执行

　　有大法官在讲话中明确：根据民事诉讼法第二百二十三条的规定，必须保留被执行人及其所扶养家属必需的生活用品，被执行人及其所扶养家属必须居住的房屋自然不能执行。但是，在执行实践中，我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也许被执行人还有别的房屋，只是不为人所知。因此，《规定》第六条明确“对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，允许其使用，但不得拍卖、变卖或者抵债。”查封的目的是防止被执行人处分房屋。

　　二、对于设定抵押的房屋如属被执行人及其所抚养家属生活所必需的能否执行

　　有大法官曾在讲话中介绍到：对于申请执行人享有抵押权的房屋能否执行，在制定《规定》的讨论时争议较大。有人认为，申请执行人享有抵押权的房屋，即使是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也可以执行。因为在这种情况下，债权的发生以设定抵押为条件，被执行人也非常清楚不能清偿债务的后果，为了公平保护申请执行人的利益，对设定抵押的房屋可以执行。而且此事关系到我国住房按揭市场的发展。从长远来看，如果设定抵押的房屋不能执行，必将导致各金融机构不再发放住房贷款，严重影响住房按揭市场的发展，最终损害广大消费者的利益。但是《规定》最终没有采纳这种观点，未针对已设定抵押的房屋的执行问题作出另外的规定。

　　三、对虽设定抵押但属被执行人及其抚养的家属生活必需房屋不得执行的利弊分析

　　《规定》作出被执行人及其抚养的家属生活必需房屋不得执行的规定，其立足点在于关注民生，可谓用心良苦。但是，该规定是否妥适，却仍有商榷余地。

　　法律的目的在很大程上系对当事人风险的合理分配。就住房而言，目前，我国绝大多数的购房人均需通过向银行申请贷款而支付购房款，基于风险的考虑，银行会要求购房人提供担保。目前，普遍采用的担保方式便是购房人用所购房屋设定抵押。而就我国目前现状看，大多数购房人的购房目的仍停留在满足居住需要的层面上，即所购房屋仍属于满足生活所必需。如果不允许处置这些抵押房屋作为银行其采取的应对措施可能有两种：一为对满足基本居住需要的购房人拒绝发放贷款;二、要求购房人提供其他的担保方式。

　　银行如果采取第一种方式，则众多购房人将陷入无支付能力的境地，只能望房兴叹!这种状态无论是立法者、开发商、购房人，还是银行都是不愿意看到的，表面上系保护购房人，实际上购房人却成了最大的受损者。

　　银行如果采取第二种方式，则可能会要求购房人提供其他的担保，对于有多处房产的为改善居住条件或用于投资的购房人而言固然可以轻松满足银行的要求，但银行此时，从防范风险的角度，为避免掉进新购房成为购房人及其所抚养家属生活所必需的房屋，可能会要求购房人作出不得出卖原房的承诺或将原房一并设定抵押，这可能会使一部分想出售原住房的购房人的想法落空，同时，也限制了二手房的流通，不利于发挥原住房的居住价值，造成经济资源的浪费。

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