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如何购买业主未办房地产权证的二手房

法律快车官方整理

2019-11-21 12:46

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网友提问：

我在市区一楼盘看中了一套商品房(毛坯房)，该楼盘早在2007年已开盘，我看中的户型在开盘时已被人买下，同时在银行办理了按揭贷款，并且在房产交易中心办理了备案登记。但该业主已于今年年初偿清银行的按揭款，并打算出售该套住房(此房已于近期入伙)。目前存在的问题是，开发商要到2010年5月份前才下发房产证。我已经与现在的业主谈好交易价格与交易方式，对方答应可以让我先交5万元定金，然后签意向书、合同、办理公证等，交钥匙给我装修，等拿到房产证后再办理过户手续。因我想使用公积金贷款结合商业贷款的方式按揭，所以只能等到其房产证下来后才能办理相关手续并支付剩余房款。

1,交易过程是否应该找合资质房产中介代办或请其提供技术上的支持？

2,交纳定金后与卖方签订的合同是否需要公证或找律师？公证是否具有法律效力？

3,如何能有效地约束卖方，使其在过户前无法将房屋卖给第三方？

4,像我这种情况是否需要找银行办理二手房屋交易资金托管业务？

5,如果购房合同样式等相关资料由合资质的房产中介提供，是否具有法律效力？

6,如果我在过户前把房子装修好，一旦最终产生纠纷，是否能在合同上约定卖方赔偿我的装修款？

律师回复：

你的问题实际上是如何购买业主未办理房地产权证的二手房的问题。

由于该房原业主已经在房地产交易中心办理了备案登记，因此，你可不用担心开发商将该房屋“一房二卖”。而如果原业主未办理预售登记或者销售登记，则还要防范开发商可能的“一房二卖”。

你并非通过房产中介得到房源信息，也未与中介机构签订《买房委托书》，因而，你可以直接与原业主直接交易，并不一定特意找一家房产中介代办。当然，由于房屋交易涉及专业问题，你在交易中最好有专业人士（中介或者律师）协助，尤其是交易条件的设立及合同的签订。

在交易条件上，确定价格时应明确：首次办证的税费由谁承担，是原业主还是你；从原业主过户至你名下的税费由谁承担，如何承担。

价格确定之后，付款方式就是最重要的交易条件了。原业主讲的先交5万元定金然后再签意向书、合同，这种方式是万万不可以的。前述5万元定金属于订约定金，虽然法律规定允许，但是，你最好先谈好合同条件（条款），先签合同，再依照合同规定交付定金，以免未签合同先交付了定金而造成在合同条件的谈判上出于不利地位。一旦你处于不利地位，你将面临“两难”选择：接受对方提出的苛刻交易条件，结果是签订了一个对你十分不利的合同；合同条款无法协商一致，交易失败，但对方以种种理由拒绝退回订约定金或者拖延退回订约定金。

签订房屋买卖合同前，并不一定要先签订意向书。在很多情形下，签订意向书是房产中介“锁住”买方的方式：先让买方签下《意向书》，同时要求买方缴纳认购金或者诚意金，买方缴纳了一定金额的认购金或者诚意金之后，房产中介就在后续的房屋交易中取得了主导的地位了，买方就可能被地产中介牵着鼻子走！

未办理房产证的房屋，在付款条件上最好采取分期付款：买卖双方签订合同后缴纳一定金额的定金；办理交付（交钥匙）时缴纳首付；办理过户手续时办理公积金结合商业按揭贷款。

而保证交易安全的关键在于合同中的违约条款。原业主未办证房屋的交易，原业主可能存在如下违约：1、日后房价上升时，原业主（或者共有人）反悔不卖；2、原业主（或者共有人）在房屋过户前恶意“一房二卖”甚至“一房多卖”；3、原业主因欠债而导致房屋被法院查封。房屋买卖合同要针对这些可能的情形规定相应的违约责任及赔偿责任，以保护买方的利益。

至于合同公证及所谓的托管。公证并不是合同生效的条件，合同只要是双方真实意思表示、内容合法，就没有效力问题。而只要交易条件（特别是付款条件）设置科学、合理，违约责任约定清楚、保障有效，合同条款经过专业人士把关，资金托不托管都不是问题。

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