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二手房贷款利息计算公式是怎样的

法律快车官方整理
2020-10-03 12:15
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　　在购买二手房的时候，可以通过贷款的方式进行二手房的购买，但是二手房在贷款的时候也需要依据利率来计算相应的利息，那么二手房如果需要贷款的话，他的贷款的利息计算公式是怎样的呢？接下来由法律快车小编为大家带来二手房贷款利息计算公式是怎样的的详细知识，希望帮助到大家。

　　一、二手房贷款利息计算公式是怎样的

　　(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

　　1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

　　2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

　　(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

　　1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

　　利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

　　2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

　　计息期为整年(月)的，计息公式为：

　　①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

　　计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

　　②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

　　同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

　　③利息=本金×实际天数×日利率

　　这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

　　（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

　　（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

　　（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

　　（六）计息方法的制定与备案

　　全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。

　　二、二手房贷款的额度是多少

　　很多人想问，既然二手房可以贷款，那究竟可以贷多少呢？原则上讲，二手房贷款的最高额不能超过抵押房屋评估价格即其确认价格和成交价格两者中较低者的70%。

　　对于竣工3年以内并且房屋价值稳定或者升值的商品房，借款人如果受过高等教育，职业收入前景优良，贷款的最高金额不能超过抵押房屋评估价格即确认价格和成交价格两者中较低者的80%。

　　此外，如果是非当地户籍或当地无固定居所的购房者，贷款额度会相对有所减低。

　　三、借款人要求

　　二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。具体有一下几点：

　　1、男性的实际年龄加贷款年限小于65岁，女性实际年龄加贷款年限小于60岁，具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良贷款记录，有稳定收入；

　　2、年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的身份证明；

　　3、有二手房屋买卖合同，交齐首期购房款；

　　4、有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力；

　　5、提出贷款申请时，购房者有不低于购房价款20%的自有资金；

　　6、借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

　　7、所购二手房的产权明晰，符合上海市支付规定的可进入房地产市场流通的条件；

　　8、所购房屋不在拆迁公告范围内；

　　9、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价格；

　　10、贷款银行要求的其他条件；

　　以上是法律快车小编为大家整理的关于二手房贷款利息计算公式是怎样的的相关知识，一般来说，二手房贷款的利息的计算公式是依据相关的法律法规来制定的，所以它的利息也不是很高。大家还有相关的问题欢迎咨询法律快车相关栏目的专业律师，他们会为大家做出专业的解答供大家参考。

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