以租养贷不划算 下半年二手房源放量将加速

　 据市建委城建研究中心信息处提供的数据，今年1季度我市城八区二手房租赁价格为28．17元／月·建筑平方米，二手房买卖价格为5878元／建筑平方米，租售价比为28．17／5878＝1／209。根据这一结果，有专家认为——“以租养贷”不划算 　　二手房租售比为1：209

　　根据市建委城建研究中心信息处提供的数据，今年一季度我市城八区二手房租赁价格为28．17元／月·建筑平方米，二手房买卖价格为5878元／建筑平方米，租售价比为28．17／5878＝1／209。如果在此基础上再考虑物价指数、房屋空租期、建筑物折旧、应缴税费、供暖费、物业费等租赁成本，二手房租售价比理论值更低，现阶段租售价比高于客观水平。

　　刘女士两年前在亚运村地区购买的一套价格5600元／平方米，面积85平方米的商品房，总房价款47．6万元，并获得了34万元七成15年的银行按揭贷款。根椐新利率，对刘女士的出租收益进行了分析：

　　计算公式：年出租净收益＝月租金×实际出租月数－月供×12－月物业管理费×12－供暖费－房屋出租综合税（年租金收入×5％）

　　另外，根据亚运村地区的租赁现状，刘女士每月可得租金为2000元，空置期一个半月，月物业管理费2元／平方米×85平方米＝170元，供暖费为30元／平方米×85平方米＝2550元，租赁综合税2000元／月×10．5月×5％＝1050元，那么在新利率下，刘女士采用等额还款方式，每月的还款额为2743．92元。

　　而该房屋年出租净收益为2000×10．5－2743．92×12－170×12－2550－1050＝－17627．04（元）

　　除此之外，刘女士的前期投入成本＝96000（首付）＋476000×1．5％（契税）＋476000×2％（大修基金）＋476000×0．05％（印花税）＋500×85（装修费）＋40000（家电、家具）＋380000×1％（贷款手续费、保险费、律师费）＝199198（元）并未计入。

　　尽管2005年一季度北京市存量住房买卖成交1．43万套，同比增长39．6％，但是，交易量仍然远远低于预期。其原因主要包括：

　　一、卖旧（已购公房）买新（新建商品住房）换购成本高，已购公房套总价为新建商品住房买卖套总价的42％；

　　二、央产房放量缓慢。自2003年10月份至今，央产房只有7000多套通过审核，实际成交的仅有1500多套，只占90多万套央产房存量的0．13％；

　　三、租赁成本低。老百姓出租旧住房获取稳定的租金回报和“以租养房”现象普遍等原因，使我市存量住房二级市场有效供给房源不足，二手房买卖价格持续增长。

　　对于二手房市场，业内人士认为，目前二手房租售价比高于合理值只是暂时现象，而随着国家一系列稳定住房价格的政策出台，二手房市场的加速放量，更多的已购公房和二手商品住房投放市场。同时，尽管租赁市场近几年处于平稳发展时期，租金价格一直保持平稳的态势，但是也不排除如果持续加息，租金价格难免会随着房贷利率的提高而相应变化。预计今明两年本市二手房市场供需矛盾趋于缓和，交易价格随之下降，二手房租售价比逐步趋于合理。

　　加息所传递出的“政府将继续打压高房价”的信号，使得二手房房价有可能看跌，二手房的租售比例也有可能进一步拉大。因此，有关专家建议，“以租养贷”的业主一定要谨慎规划，尽量规避市场变化带来的各种风险。手上有闲置房屋进行出租的业主，为避免未来因房价下降而导致收益的降低，在二手房交易价格趋于高位的今天，适时出售手中房屋，高位套现。