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中介代签的二手房买卖合同有效吗

法律快车官方整理

2021-05-28 18:09

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　　购房者有时候可能会选择购买二手房，在签订二手房购房合同时，有时候房东不能本人过来，可能会找人代签合同，如果是通过中介购买的房子，也许会委托中介代签，那么中介代签的二手房买卖合同有效吗？下面法律快车小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

　　一、中介代签的二手房买卖合同有效吗

　　实例：

　　王先生在一个月前通过中介与卖方签订了二手房购房合同，但合同由卖方父母代签，但当时卖方父母也没有出具委托书，签完合同后卖方父母收取了5万定金。现在卖方不想卖房子了。王先生十分苦恼，不知道之前签订的二手房买卖合同是否还具有法律效力。卖方父母是否构成诈骗？

　　分析：

　　①签署合同的不是业主本人，而且对方没有授权委托公证书，那么合同就没有法律效应；

　　②购房者可以要求对方退还5万定金，若对方不愿退还定金又不愿意继续出售该房屋就属于诈骗；

　　③这种情况的发生多是中介的失职（没有签订房屋定金协议，介绍没有产权的人进行交易），购房者可以追究中介的失职责任，或者直接联系中介，让他们来帮忙共同追究责任。

　　解答：

　　1、如果当初卖房人的父母向购房者出具了足以让购房者认为他们有权处置房屋的材料，他们的行为就构成“表见代理”,那么合同有效。若对方违约，需双倍返还定金。

　　2、如果购房者知道或应当知道卖房人的父母没有该房屋的处置权时，卖方父母“无权代理”,合同无效，定金原数退回；如果所有权人追认合同有效，则合同成立。

　　3、卖方父母责任--“无权代理”是代理人没有代理权或超越代理权而以被代理人的名义所进行的民事行为，主观上可以是故意，也可以是过失。如果是故意行为，情节严重的，符合诈骗罪的犯罪构成，依照刑法规定处罚。

　　二、二手房买卖合同网签有效期吗

　　网签合同没有有效期。要么继续交易，直至交易结束，要么买卖双方协商一致，撤销网签。

　　网签办理需要提交的要件：

　　1、委托他人代办的，需提供经公证的委托书；

　　2、买卖双方当事人身份证明；

　　3、《二手房买卖信息表》；

　　4、房屋所有权证书；

　　5、其他必需的相关材料。

　　另外需要提醒网签办理的注意事项：

　　1、买卖双方当事人在经纪机构端进行网签，须由该机构负责打印网签合同文本；

　　2、当事人因姓名更改或身份证明号码发生变更，须告知网签服务人员并提供相关证明；

　　3、买卖双方网签前，应充分了解、协商合同相关条款，需增加条款可自行添加；

　　4、买卖双方当事人应牢记设置的密码，方便查询。

　　三、签订二手房买卖合同必须注意的几点事项

　　第一、注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。

　　第二、注意审查房屋价款、其他费用及佣金，房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。

　　第三、必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。

　　第四、注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。

　　第五、注意确定违约责任条款和救济方式，确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

　　以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于"中介代签的二手房买卖合同有效吗"等相关法律知识。综上所述，除非是可以得到对方的委托，否则的话中介代签合同是无效的。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您提供帮助。

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关联法条

《中华人民共和国仲裁法》

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